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觀點(diǎn)網(wǎng) 6月16日，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司于杭州溪國際商務(wù)中心召開股東周年大會(huì)。

有參會(huì)人士介紹，綠城服務(wù)本次股東會(huì)內(nèi)容頗豐，該公司與在場幾位股東就凈利率提升、應(yīng)收賬款、收購以及城市服務(wù)發(fā)展計(jì)劃等方面進(jìn)行了交流。

【資料圖】

2022年報(bào)顯示，去年收入提升同時(shí)，綠城服務(wù)出現(xiàn)了增收不增利情況：期內(nèi)收入148.56億元，同比增長18.2%；毛利24.02億元，同比微增3.1%；毛利率16.2%，較前一年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；年內(nèi)凈利率為4.3%，下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。

在此前3月27日召開的2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)中，該公司表示，表面上看是收入、利潤等均衡增長，實(shí)質(zhì)上是精細(xì)化程度不高，全面預(yù)算化精益管理系統(tǒng)不夠系統(tǒng)，所以必須強(qiáng)化預(yù)算管控，完善市場準(zhǔn)入機(jī)制、成本經(jīng)營模式、投產(chǎn)評估機(jī)制，切實(shí)保障經(jīng)營業(yè)績達(dá)成，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益雙向提升。

調(diào)整管理模式

2023年，綠城服務(wù)將以回款率為關(guān)鍵指征，完善單點(diǎn)成本模型，實(shí)現(xiàn)收入、利潤、現(xiàn)金流均衡增長、精益運(yùn)營。

據(jù)參加了股東會(huì)的投資者轉(zhuǎn)述，綠城服務(wù)在會(huì)上回應(yīng)股東稱，最近兩年正在不斷調(diào)整管理模式，當(dāng)然不能以犧牲服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為主來提高利潤率，而是要進(jìn)一步增加或豐富服務(wù)內(nèi)容。

所以綠城服務(wù)正在同時(shí)通過精細(xì)化管理和科學(xué)技術(shù)降低成本，以及提高物業(yè)費(fèi)用。

且提高費(fèi)用分多個(gè)角度，其一是提物業(yè)費(fèi)，目前像綠城服務(wù)一樣還能每年提升物業(yè)費(fèi)的比較少見；其二是為業(yè)主提供更多服務(wù)，除了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以外，再增加其他生活服務(wù)等。

管理層認(rèn)為，資本市場可能更注重短期利潤，因?yàn)椴粫?huì)去算長期的事情。雖然綠城服務(wù)利潤率低了一些，但從長遠(yuǎn)來看，承接的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及良好的服務(wù)品質(zhì)都可以使現(xiàn)有利潤率進(jìn)一步提升。

對于2023年，綠城服務(wù)希冀核心利潤跟收入增速保持一致，目前預(yù)估在20%左右。

應(yīng)收賬款控制

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)波及關(guān)聯(lián)程度高的物管行業(yè)，物企應(yīng)收賬款、經(jīng)營性現(xiàn)金流等方面更受市場重視。

截至2022年末，綠城服務(wù)應(yīng)收賬款由上一年30.55億元增加58.43%至48.4億元，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備增加，成為溢利下滑原因之一。

據(jù)投資者表示，綠城服務(wù)稱去年底員工因新冠陽性延誤收繳沖刺導(dǎo)致應(yīng)收賬款偏高，從結(jié)構(gòu)看，剩余應(yīng)收賬款一大半來自B端客戶，另外部分為C端，以及政府客戶約占十分之一。

今年，綠城服務(wù)著重對積累的應(yīng)收賬款進(jìn)行回收，至5月底回收比例約30%，回款率較往年提升顯著，6月份將持續(xù)再做沖刺。

此外，如第三方出險(xiǎn)房企或政府支付出現(xiàn)困難等，確定無法回款客戶實(shí)際比例較低，占5%以下，綠城服務(wù)目前采取措施是拿到一些資產(chǎn)的保全。

按照計(jì)劃，在應(yīng)收賬款上，綠城服務(wù)將全面聚焦賬齡和不同的客戶類型，消化存量，控制增量，原則上2023年應(yīng)收賬款的增速低于營收增速。

未來擴(kuò)張計(jì)劃

年報(bào)顯示，2022年，綠城服務(wù)在管面積實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，達(dá)3.84億平方米，較2021年3.04億平方米增長26.3%，較2022年中期3.49億平方米凈增加3480萬平方米。

過往拓展路徑中，由于本身獨(dú)立性特質(zhì)，綠城服務(wù)堅(jiān)持不走收并購，而是追求內(nèi)生發(fā)展，進(jìn)而持續(xù)向非住領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

有關(guān)未來規(guī)模拓張計(jì)劃，投資者轉(zhuǎn)述綠城服務(wù)管理層的話表示，盡管目前一些物業(yè)公司估值下滑提供了并購機(jī)遇，但母公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易方面或許也有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

所以在今年行業(yè)尤其不好情況下，會(huì)更謹(jǐn)慎地堅(jiān)持原有市場外拓策略。

但不做收并購要維持雙位數(shù)規(guī)模增長有不小難度，隨著經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)形勢變化，綠城服務(wù)主動(dòng)求變。該公司稱，以前第一大客戶是房地產(chǎn)商，現(xiàn)在第一大客戶是各地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，城投、交投等成為重要客戶。

據(jù)悉，綠城服務(wù)在市場系統(tǒng)里面專門成立十大專班，做金融、做醫(yī)院、做學(xué)校、做軌道交通等業(yè)務(wù)。

當(dāng)前，該公司公服業(yè)務(wù)主要立足于華東地區(qū)，占比近70%，與浙江省轄下11個(gè)地市的開發(fā)區(qū)都有合作，近期亦簽約整個(gè)無錫的城市投資集團(tuán)。

據(jù)投資者稱，綠城服務(wù)指公建服務(wù)相對住宅或商務(wù)辦公業(yè)態(tài)可持續(xù)可持續(xù)性更強(qiáng)，未來公服與房地產(chǎn)服務(wù)規(guī)模大概會(huì)做到55開。