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對于2022年的香港樓市給出了這樣的評價：2022年住宅物業(yè)市場失去動力。不過，據《華夏時報》記者觀察，進入2023年以來，香港樓市一反2022年態(tài)勢，成交量和住宅售價均見反彈。

(資料圖)

6月4日，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波表示，今年首四個月住宅物業(yè)交投量（成交量）回升至每月平均約4600宗水平，較去年同期（即正值第五波疫情高峰之際）大增逾六成。整體住宅售價和租金指數(shù)今年首四個月與去年12月底比較分別回升5.8%和1.5%。香港將繼續(xù)努力提速、提量，全方位增加房屋土地供應，以回應市民對改善居住環(huán)境的迫切需要。

時隔一日，即6月5日，陳茂波在立法會財經事務委員會會議上表示，暫時無意調整樓市“辣招”，但政府會密切留意樓市，“可能的話，再寬松一下，未曾有物業(yè)但想買樓自用的朋友的按揭成數(shù)比例，這個我會考慮。”

按照香港目前的規(guī)定，香港居民首次購買總價1000萬港元及以下的私人住宅物業(yè)最多可以借到9成貸款。如果再放寬貸款比例，則接近于零首付。

“優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要”

按照陳茂波的說法，在可行的情況下，會考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數(shù)比例。政府推出樓市“辣招”后，炒風并不熾熱，但房屋供應仍然相對有限情況之下，要優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要，政府的房屋政策會以本地人購買物業(yè)自住為優(yōu)先，物業(yè)“是用來住的，不是用來炒的”。

香港2022年修訂按揭保險計劃。 截圖自香港特區(qū)政府財政預算案網站

據記者了解，2022年香港特區(qū)政府放寬按揭保險的成數(shù)門檻，香港居民首次置業(yè)人士申請最高九成按揭貸款的房價上限由之前的800萬港元提升至1000萬港元，申請最高八成按揭貸款的房價上限由1000萬港元提升至1200萬港元。

彼時，香港特區(qū)政府財政司司長表示，“我們放寬按保的成數(shù)主要是考慮到現(xiàn)時的市況和未來的供應，我們就此放寬一些，讓有需要購買物業(yè)自住的朋友，或是已擁有物業(yè)但希望換成較大單位的朋友能夠容易做到，而在此過程中，以現(xiàn)時市況不至于會對市場構成推動的作用?！?/p>

按保即按揭保險。根據香港金融管理局發(fā)布的指引，按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數(shù)的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。值得一提的是，2022年已是香港特區(qū)政府第二次放寬按揭保險計劃。早在2019年，按揭保險計劃適用的樓價上限由原來400萬港元放寬至800萬港元。

圖源：香港按揭證券有限公司官網

需要注意的是，陳茂波是在回應香港地產界相關人士向政府提議“減辣”或者“撤辣”從而進一步讓樓市活躍時，提及的“考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數(shù)比例”。

“減辣”“撤辣”中的“辣”是指香港樓市實施的“辣招”。所謂“辣招”，是指香港目前各項住宅物業(yè)需求管理措施。據了解，目前香港樓市實施的“辣招”包括從價印花稅、買家印花稅和額外印花稅。有媒體報道指出，“辣招”的出現(xiàn)是為了加重非香港永久居民住宅物業(yè)買家及香港居民短線炒家的交易成本。

5月底，香港差餉物業(yè)估價署（簡稱“香港差估署”）最新公布，香港4月私人住宅售價指數(shù)報354.2點，按月升0.54%，連升4個月，創(chuàng)7個月高位，按年則跌8%?？偨Y香港今年首4個月，樓價指數(shù)累升5.83%。

為何在香港樓市持續(xù)回暖的情況下，地產界相關人士仍要提議政府進一步放松樓市？

對此，地產經濟學家鄧浩志在6月10日接受《華夏時報》記者采訪時表示，“香港樓市2022年整體比較低迷，整體價格下滑了15%左右。今年一季度表現(xiàn)有一定程度的回升，二季度又進入一個橫盤期，整體上（去年加今年）相對以前來說比較弱勢的，所以開發(fā)商呼吁‘減辣’來維持市場穩(wěn)定?！?/p>

不過，在上述情況下，香港特區(qū)政府寧愿調整首付比例來活躍香港樓市，都不肯調整“辣招”。鄧浩志表示，香港房價已經連漲多年，即使政府中途想要調整房價，但因為美聯(lián)儲實施寬松的貨幣政策，導致美國“放水”，最終影響到香港的資金量，并進一步拉升了房價。

“香港樓市已經活躍了很長時間，（房價）累計升幅很大且位于在全球前列，所以特區(qū)政府堅持不松（辣招），還是有考慮的，避免泡沫過大?！编嚭浦菊f道。

“人才來港對資產市場影響不大”

陳茂波在6月5日仍提及，中短期而言，人才來港對資產市場影響不大，當中租賃市場受影響會較旺盛；但由于樓市購買市場仍然設有需求管理措施，相信初期置業(yè)的比例不會太高。

值得注意的是，2022年10月19日，香港特區(qū)行政長官李家超在任內首份施政報告中提出多項“搶人才”措施，包括優(yōu)化現(xiàn)有多項輸入人才計劃，加強吸引力。同時，李家超還指出，合資格外來人才在成為香港永久性居民后，可申請退還在港置業(yè)已繳付額外的印花稅。

彼時，李家超表示，將向合資格外來人才退還在港置業(yè)額外的印花稅。合資格外來人才如在今天（2022年10月19日）或以后在港置業(yè)，可于居港7年并成為香港永久性居民后，就其已購入并仍然持有的首個住宅物業(yè)，申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅（但仍須繳交按“第二標準稅率”計算的從價印花稅）。這將使有關人士的印花稅負擔與首次置業(yè)的香港永久性居民看齊。有關安排適用于任何在今天（2022年10月19日）或以后簽署的“買賣協(xié)議”。

此外，香港政務司司長陳國基也對施政報告中提出的“搶人才”政策進行解釋。他表示，香港特區(qū)政府希望能在2023年至2025年期間，每年通過各項人才入境計劃輸入累計至少3.5萬名預計逗留至少12個月的人才的績效指標，即3年吸引逾10萬高端人才來港。

而據香港商報報道，有議員指出，香港特區(qū)政府推出吸引人才計劃后，相關人士抵港要租賃物業(yè)，擔心未來租務市場將出現(xiàn)供應短缺，有機會帶動租金大幅上升。同時，還有議員關注香港特區(qū)政府落實“搶人才”措施后，如何影響香港樓市。對此，陳茂波除了上述提及的回應外，還強調特區(qū)政府將謹慎行事，避免樓市飛升。

鄧浩志則表示，香港人才政策的調整，能更加吸引國內人才進入香港工作、生活，但這對樓市而言屬于中等偏弱程度的利好。整體而言，香港房地產市場更多的是跟美國貨幣政策緊密相連?！跋愀凼锹?lián)系匯率制度，為了維持匯率要做出調整?，F(xiàn)在美國持續(xù)的加息，經濟可能會進入放緩甚至衰退（狀態(tài)），這個也會直接影響到香港的購買力。由于美國連續(xù)加息，使得香港貸款的利息比較高，這對貸款者而言不太友好。同時，美國的資金流回（美國）國內，熱錢減少，使得香港的購買力下降?！编嚭浦菊f。

鄧浩志也提及，香港樓市仍能吸引外來的購買力，如4月底新加坡額外印花稅的調整會直接影響香港樓市。

4月26日，新加坡政府公布樓市降溫新政。其中，將提高購買任何房產的外國人的額外買家印花稅（Additional Buyers Stamp Duty，簡稱ABSD）至60%。這意味著以后外國人想要在新加坡買價值100萬元的房子，其至少需要繳納60萬元的ABSD。

“新加坡跟香港一樣，房價也是很高?，F(xiàn)在（中國）內地以外，置業(yè)優(yōu)選的兩個地方，一個是中國香港，一個是新加坡。當新加坡（買房）的條件提高之后，我相信有一部分會轉而考慮香港?！编嚭浦菊f道。

此外，陳茂波還在6月5日表示，香港第一季度經濟增長2.7%，終止連續(xù)四季的跌勢，在《財政預算案》預料今年全年本地經濟增長3.5%至5.5%，如果外圍環(huán)境沒有太大變化，可望實現(xiàn)相關估算范圍中較高的增幅。展望第二及第三季訪港旅客及本地消費，仍是香港經濟增長主要動力，但外圍環(huán)境挑戰(zhàn)重重，今年經濟硬著陸的風險較高。

（文章來源：華夏時報）