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每年的板塊輪動有代表，每年的板塊內(nèi)卷也有經(jīng)典！

從前年的集新未來社區(qū)三雄鼎立，到去年的浙南科技城五虎之爭，而今年內(nèi)卷之王的獎狀毫無疑問給到濱江CBD的三大盤！

自上半年以來，這三個豪宅項目陸續(xù)的開盤、加推、實景示范區(qū)開放等等這些節(jié)奏密集緊湊。恨不得把衣服全脫了快點讓土豪們上，只是步子跑這么快、邁這么大，會不會扯著蛋我不知道，但可能會把土豪們扯擰巴了。

【資料圖】

就像近日，華潤瑞府也開放了實景大門+會所區(qū)，有多豪且不論.

但司馬昭之心路人皆知，現(xiàn)在的CBD卷出了新高度，天樾璽是濱江CBD產(chǎn)品力的“孤勇者”，時代濱江瑧品是甌江的“弄潮兒”，華潤瑞府如果再沒有爆點博眼球，二期突出重圍的壓力非常大。

根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，華潤瑞府二期于4月29日加推，毛坯均價約45047元/㎡，共計220套住宅房源，截止6月13日下午6點整，去化61套，去化率約28%。（錄入可能有延遲，具體以實際為準(zhǔn)）

華潤瑞府

按照溫州各個樓盤的慣例，在開盤之后的一個月左右都會在房管網(wǎng)陸續(xù)登記備案，所以華潤瑞府這一個半月后的銷售數(shù)據(jù)非常真實。

而且這個成交數(shù)據(jù)，是在二期開盤后項目就迅速啟動中介，這也可能表明華潤對這個成績在預(yù)料之中。

再縱觀市面上的所有項目，但凡賣不好，啟動分銷是必然。尤其是在這種樓市下沉的時間段，房企的“武器”本就不精銳，是渠道給他們提供了足夠的彈藥箱，這里面每一個中介都是一顆子彈。

可即便是華潤瑞府手握著一把“沖鋒槍”，二期的成績依然沒能殺出重圍，反而成為了整個濱江CBD近十年豪宅新盤中成交量的新低之一。

這就足以見得，濱江CBD的內(nèi)卷有多慘烈！雖然時代濱江瑧品和天樾璽二期的開盤都在一兩個星期左右，還看不到真實數(shù)據(jù)，但濱江CBD供應(yīng)量充足已是不爭的事實。

就像之前的其他板塊，當(dāng)板塊內(nèi)的供應(yīng)量趨于飽和，這種交易就會演變成買方市場為主導(dǎo)，倒逼開發(fā)商以價換量。

割肉求生，這也是樓市里最能一針見血的效果！

圖源：溫州國資

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當(dāng)然，濱江CBD作為溫州樓市最后的防線，降價是一件非常微妙的事情，也是必然的結(jié)果，畢竟如今像杭州的杭州壹號院、上海的翠湖天地等豪宅都已經(jīng)在降價，那溫州的豪宅降價還會遠(yuǎn)嗎？

只是一旦降價就意味著溫州樓市的天花板都塌了，相信不到萬不得已，濱江CBD的項目，誰都不愿意做這個降價的排頭兵！

既然利用分銷破局之路的效果甚微，以實景開放的噱頭又能否一馬當(dāng)先？

從華潤瑞府公布的實景來看，排面十足，但這也僅僅只是濱江CBD豪宅的標(biāo)配。天樾璽一期能夠走出獨立行情，除了頂奢配置和產(chǎn)品差異化，離不開的另一個原因則是缺少競爭的一家獨大。

天樾璽一期實景圖

如今華潤瑞府深陷板塊內(nèi)卷，憑借公開的實景大門和會所能否擊中購房者的心理防線，現(xiàn)在還無法證實，但從溫州另一個大門也非常豪橫的建發(fā)翰林九境還是能窺得一二。

當(dāng)年，翰林九境的大門+實景示范區(qū)一經(jīng)開放就瞬間吸引住了眼球，這斥資過億的投資秒殺迄今為止的一眾剛需改善盤。

只是盡管這個項目的門頭極具震撼，但銷售成績卻配不上這震撼的門頭，否則也不會淪落到一降再降，依然很難賣的慘狀。

建發(fā)翰林九境實景圖

華潤瑞府實景圖丨圖源：抖音

所以從天樾璽和翰林九境兩個樓盤可以看出，天樾璽一期賣得好，靠的不是門頭，而翰林九境賣不好也說明，門頭靠不住。

所以華潤瑞府依靠大門+會所能否搶占濱江CBD的市場份額還需要時間來證明，但若是僅以產(chǎn)品力而言，華潤的優(yōu)勢并不明顯。

正如溫州某地產(chǎn)自媒體對華潤產(chǎn)品的評價一樣，華潤之前在溫州，是“標(biāo)準(zhǔn)化”流水線生產(chǎn)的代表，而華潤瑞府正在經(jīng)歷一次產(chǎn)品轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

流水線產(chǎn)品，顧名思義！

一套圖紙走全國，從拿地到開盤，復(fù)制黏貼，主打的就是短平快。

雖然這個行業(yè)進(jìn)入固化期，地產(chǎn)人心氣在衰竭，創(chuàng)新力也在倒退，但豪宅和改善的分水嶺就是一個差異化，所以這對于華潤在溫州開發(fā)的產(chǎn)品能不能升級一個版本，是一次非常大的挑戰(zhàn)！

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當(dāng)然，華潤瑞府此次的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)值得肯定，但能否跟天樾璽還有時代濱江瑧品掰手腕，同樣也有令人擔(dān)心的地方。

華潤2012年入溫，應(yīng)該是比其他兩個項目更懂溫州人的需求，但華潤之前在溫州開發(fā)的諸多項目，卻大都出現(xiàn)了或多或少的維權(quán)。

據(jù)這十年來的公開報道，華潤萬象城、華潤萬象府、華潤金悅瀾灣、南湖華潤溫州萬象天地、華潤江濱萬象天地、華潤鹿島萬象天地這些項目或因裝修品質(zhì)、公區(qū)減配、貨不對板、外立面不平整、地暖區(qū)別對待等諸多問題維權(quán)。

圖源：溫州報道 

即便是沒有出現(xiàn)維權(quán)的華潤九悅，但網(wǎng)絡(luò)上一直也存在對九悅戶型設(shè)計、裝修品質(zhì)的詬病。

相比于當(dāng)年的時代濱江上品，時代更懂得拿捏溫州政策，開創(chuàng)豪宅1000元/㎡裝標(biāo)先河，這對于豪宅業(yè)主而言，想砸就砸，也沒有多心疼。

而華潤九悅3000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)比上不足，比下有余，讓豪宅業(yè)主左右為難？

不過好在華潤瑞府和時代濱江瑧品此次都是毛坯交付，到底最后誰技高一籌，值得期待。

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開發(fā)商以地段吸引客戶，以產(chǎn)品打動人心，那說到底，也需要市場一片向好的行情托底，才能引爆市場。

而濱江CBD卻早已經(jīng)被當(dāng)下萎靡的市場裹挾其中！

根據(jù)溫州豪宅的數(shù)據(jù)顯示，5月份豪宅的成交量相比以往更慘，濱江CBD有不少贈送面積的樓盤都已經(jīng)出現(xiàn)了零成交。

圖源：溫州豪宅

最明顯的就是華潤萬象天地，曾經(jīng)當(dāng)月最高成交記錄達(dá)十幾套，但在5月份卻一套未成交，這個曾經(jīng)也是豪宅的項目，經(jīng)常為例成交榜第一，現(xiàn)在一落千丈確實讓人大感意外。

其次就是華潤九悅，做為次新房市場新晉豪宅的代表之一。在4月份成交了4套6#182㎡的高樓層房源，均價在5.4-5.8萬元/㎡左右。而5月份僅成交了一套6#182㎡的高樓層房源，含車位單價在5萬元/㎡出頭。

華潤九悅不管是價格還是成交量都出現(xiàn)了明顯下幅！

而濱江CBD的另一個新晉豪宅項目碧桂園濱江壹號在5月份并沒有成交，但從前四個月的成交情況來看，房東基本都是虧利息在賣。（具體數(shù)據(jù)可看之前文章：天量供應(yīng)！溫州濱江CBD也扛不住了，價格促銷戰(zhàn)或?qū)ⅠR上就來...）

華潤九悅和碧桂園濱江壹號都是板塊內(nèi)交付不久的新晉豪宅，所形成的價格體系也最能代表市場對豪宅的接受度，如今兩個項目量價齊降，這對新房市場也是一場非常巨大的沖擊。

那這三大在售豪宅最后的成交情況，又會是誰在墊底？又會是誰先降價？我們拭目以待。

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