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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)靳文雨

上市不足一年，正是應(yīng)該做大規(guī)模的時(shí)候，蘇新服務(wù)（02152.HK）卻在緊鑼密鼓地瘦身。

上周，出售蘇高新怡養(yǎng)健康管理49%股權(quán)事宜才剛剛落定，蘇新服務(wù)轉(zhuǎn)而又將所持蘇州匯融商旅發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“匯融商旅”）3.167%股權(quán)擺上了貨架。

(資料圖片)

據(jù)其6月15日公告，該筆交易將透過(guò)蘇州交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，中標(biāo)者須與蘇新服務(wù)訂立資產(chǎn)交易合同。底價(jià)為人民幣6030.25萬(wàn)元。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，蘇新服務(wù)持有匯融商旅3.167%股權(quán)，并不具有控股權(quán)。剩余股份則由蘇州新滸投資發(fā)展擁有60.722%、蘇州建融集團(tuán)擁有27.777%、蘇州市滸墅關(guān)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)擁有4.167%及蘇州高新區(qū)滸通市政服務(wù)擁有4.167%。

“自2012年投資于匯融商旅以來(lái)，該集團(tuán)并無(wú)自目標(biāo)公司收取任何股息?！迸c出售蘇高新怡養(yǎng)股權(quán)類似，匯融商旅的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐漸乏力，2022年更是虧損近2000萬(wàn)元。

地產(chǎn)行業(yè)下行，打在物業(yè)股身上的高光開始暗淡，多數(shù)物企估值掉頭回落。目前匯融商旅的資產(chǎn)估值尚還維持在一定水平，尋求變現(xiàn)，對(duì)蘇新服務(wù)來(lái)說(shuō)或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

此外，受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)影響，昔日物企的三高標(biāo)簽，即高規(guī)模、高毛利和高估值，大打折扣。物企跑馬圈地留下來(lái)的坑正加速顯現(xiàn)，為重拾資本市場(chǎng)的信任，物企們正瘋狂填坑，變賣不良資產(chǎn)或許才剛剛開始。

及時(shí)止損

根據(jù)蘇新服務(wù)公布的未經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料，2021年，匯融商旅的除稅前溢利為418.9萬(wàn)元，尚且為正值，但在2022年，該公司虧損1734.3萬(wàn)元。截至2022年12月31日，匯融商旅的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約17.35億元。

公告中提及，匯融商旅主要從事物業(yè)租賃。而在2022年報(bào)中，蘇新服務(wù)表示，截止2022年12月31日，集團(tuán)股權(quán)投資收入約7067.3萬(wàn)元，同比下降了23.48%。

其中對(duì)匯融商旅的股權(quán)投資項(xiàng)目即為房租租賃，截至去年末，該項(xiàng)目列入其他全面收入的公平值為5946.9萬(wàn)元，錄的公平值虧損為1183.1萬(wàn)元。

蘇新服務(wù)坦言，未來(lái)仍可能會(huì)受到股權(quán)投資收入變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，且日后股權(quán)投資可能錄得公平值虧損，從而將導(dǎo)致總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)有所減少。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021、2022年，蘇新服務(wù)的投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-6438.8萬(wàn)元、-5658.8萬(wàn)元，連續(xù)兩年為負(fù)值。另外，截至2022年末，蘇新服務(wù)的總資產(chǎn)為14.36億元，同比增長(zhǎng)9.17%，凈資產(chǎn)為7.64億元；其期末現(xiàn)金為3.51億元，同比增長(zhǎng)15.95%。

目前來(lái)看，支撐蘇新服務(wù)營(yíng)收的共有四條業(yè)務(wù)線，即城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)。2022年，四條業(yè)務(wù)線的營(yíng)收分別約為2.48億元、1.85億元、0.66億元，以及0.24億元，在總收入中的占比分別為47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。

對(duì)比上一年同期，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)租賃服務(wù)營(yíng)收均有所減少，下滑幅度分別為9.7%、14.8%。

對(duì)于下滑幅度更大的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，蘇新服務(wù)給出的解釋是，“主要是由于集團(tuán)遵守當(dāng)?shù)卣畱?yīng)對(duì)COVID-19疫情的租金減免政策而于2022年免除或部分減免租戶的應(yīng)付租金”。這與此次退出匯融商旅的原因相契合。

不過(guò)，雖然產(chǎn)生了“清退”匯融商旅股權(quán)的想法，但蘇新服務(wù)仍對(duì)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)寄予厚望。

今年3月，蘇新服務(wù)發(fā)布公告成變更了全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用途，除了砍掉投資養(yǎng)老項(xiàng)目的儲(chǔ)備金，還有縮減了投資垃圾集運(yùn)中心的預(yù)算。這兩筆湊出的資金約有5290萬(wàn)港元，蘇新服務(wù)將用以收購(gòu)香港寫字樓，供自用及租賃。

“清退”行動(dòng)

事實(shí)上，近段時(shí)間以來(lái)，進(jìn)行資產(chǎn)剝離的物企，不止蘇新服務(wù)一家。

前兩三年，資本大舉涌入的物管行業(yè)。加速房企分拆物業(yè)IPO上市的同時(shí)，也掀起了行業(yè)密集的、大規(guī)模的、高溢價(jià)的收并購(gòu)熱潮。但大量的收并購(gòu)已經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)推升了部分物企的商譽(yù)以及應(yīng)收賬款，同時(shí)亦有物企出現(xiàn)了毛利率下降等問(wèn)題。

資本退潮，物業(yè)資本市場(chǎng)逐漸回歸理性，上市物企的收并購(gòu)擴(kuò)張也開始趨向謹(jǐn)慎。

面對(duì)一些在后續(xù)整合中并沒(méi)有發(fā)揮出價(jià)值，甚至出現(xiàn)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期等情況的子公司或并購(gòu)對(duì)象，不少物企也開始止損“清退”。

如在不久前，保利物業(yè)與保利創(chuàng)投剛剛向保利南方轉(zhuǎn)讓保利和樂(lè)（珠海）教育科技集團(tuán)13.875%、18.50%股本權(quán)益，對(duì)應(yīng)代價(jià)分別為1311.13萬(wàn)元、1748.17萬(wàn)元。對(duì)于選擇出售保利和樂(lè)股權(quán)的原因，保利物業(yè)并沒(méi)有作過(guò)多說(shuō)明，只言是“根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要”。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，自去年以來(lái)，上市物企中，還有包括碧桂園服務(wù)，金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、卓越商企服務(wù)、時(shí)代鄰里等多家物企，也都展開了轟轟烈烈的“瘦身”運(yùn)動(dòng)。

今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)（06098.HK）的首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬曾透露，過(guò)去一年，碧桂園服務(wù)主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，涉及合約管理面積約8400萬(wàn)平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)?！?。

被碧桂園納入麾下的嘉寶服務(wù)，作為昔日跑馬圈地的一員，過(guò)去一年在碧桂園服務(wù)主導(dǎo)下，也已退出了上海湘潘順物業(yè)管理、寧夏安欣物業(yè)服務(wù)、杭州綠宇物業(yè)管理等6家直接控股的子公司，且今年還在繼續(xù)退出。