出售抵押房產的買賣合同有效嗎？出售抵押房產是否違法？
出售抵押房產的買賣合同有效嗎?
將抵押的房子再次出售合同有效。法律規(guī)定，對于設立了抵押的房產是可以在抵押期間進行轉讓的，只要通知抵押權人即可。
所以房屋可以轉讓，則轉讓房屋的買賣合同自然是有效的。不過出售房產后獲得的價款應當優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?，而且出售行為不能損害抵押權人的利益。
《民法典》第四百零六條：
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。
轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
出售抵押房產的流程是什么
已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請貸款購買了房屋，并將該給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。
房地產交易中心會根據(jù)抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉讓過戶，從而保護銀行的合法權益，進而保障整個房地產交易體系的安全。一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：
(一)提前還款，解除抵押。
雙方簽訂之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產權之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟的解決方案。
(二)辦理轉按揭。
雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續(xù)。
這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉按揭手續(xù)較為繁復，且不是所有銀行都有這項業(yè)務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。
(三)買房替原業(yè)主提前還貸。
雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。
這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。
對于已經(jīng)抵押的房屋，法律方面也是允許進行買賣交易，只不過此時房屋上面設置了抵押權，因此需要先對抵押權作出處理，然后才允許進行買賣。
出售抵押房產影響價格嗎?
房屋抵押會對買賣價格產生一定的影響。銀行或其他抵押人在房屋產權人未清償?shù)盅簜鶆盏那闆r下,有權對該房屋進行查封、拍賣等處置方式。這些處置方式會對房屋的市場價值產生一定的影響。
出售抵押房產是否違法?
出售抵押的房屋時,需要經(jīng)抵押權人的同意,如果私自出售的,是屬于違反物權法、合同法的違法行為。
標簽： 出售抵押房產的買賣合同有效嗎 抵押期
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