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出售抵押房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?

將抵押的房子再次出售合同有效。法律規(guī)定，對(duì)于設(shè)立了抵押的房產(chǎn)是可以在抵押期間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，只要通知抵押權(quán)人即可。

所以房屋可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t轉(zhuǎn)讓房屋的買(mǎi)賣(mài)合同自然是有效的。不過(guò)出售房產(chǎn)后獲得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)，而且出售行為不能損害抵押權(quán)人的利益。

《民法典》第四百零六條：

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

出售抵押房產(chǎn)的流程是什么

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)了房屋，并將該給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)诮灰追绞缴贤瑳](méi)有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷(xiāo)，來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)方?jīng)]有支付房款，因此買(mǎi)方資金的安全性高;缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢(qián)還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒(méi)有充分利用買(mǎi)方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方;缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，操作起來(lái)比較繁瑣。

(三)買(mǎi)房替原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是，買(mǎi)方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果原房主利用買(mǎi)方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人后逃匿，買(mǎi)方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。

對(duì)于已經(jīng)抵押的房屋，法律方面也是允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，只不過(guò)此時(shí)房屋上面設(shè)置了抵押權(quán)，因此需要先對(duì)抵押權(quán)作出處理，然后才允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

出售抵押房產(chǎn)影響價(jià)格嗎?

房屋抵押會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。銀行或其他抵押人在房屋產(chǎn)權(quán)人未清償?shù)盅簜鶆?wù)的情況下,有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行查封、拍賣(mài)等處置方式。這些處置方式會(huì)對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。

出售抵押房產(chǎn)是否違法?

出售抵押的房屋時(shí),需要經(jīng)抵押權(quán)人的同意,如果私自出售的,是屬于違反物權(quán)法、合同法的違法行為。