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(相關(guān)資料圖)

城建發(fā)展(600266)

投資要點(diǎn)

推薦邏輯：1)背靠城建集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源雄厚，公司資金充沛，現(xiàn)金短債比連續(xù)五年維持綠檔。2）快周轉(zhuǎn)加速樓盤去化，1-5月銷售金額同比增長(zhǎng) 86%，增速領(lǐng)跑行業(yè)。3）核心城市逆勢(shì)擴(kuò)充土儲(chǔ)，北京市貨值 2115 億元位于行業(yè)首位，未來(lái)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)資產(chǎn)有望注入。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出。2022 年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 246 億，同比增長(zhǎng)1.6%；歸母凈虧損 9.3億，主要來(lái)自非主業(yè)對(duì)外投資虧損。2022年公司平均融資成本 4.67%，現(xiàn)金短債比 1.3，連續(xù) 5年維持綠檔。公司在手現(xiàn)金充沛，2022年銷售回款率達(dá) 100%，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流達(dá)到 83.4 億元，同比增長(zhǎng) 170%。

快周轉(zhuǎn)加速樓盤去化，核心城市逆勢(shì)擴(kuò)充土儲(chǔ)。2022年公司合同銷售額 303億元，同比增長(zhǎng) 18%，銷售均價(jià)高達(dá) 58474元/平米，同比增長(zhǎng) 76.6%。銷售簽約額位居北京 2022 年度銷售排行榜第二名、中國(guó)房企銷售額百?gòu)?qiáng)榜第 69名。公司堅(jiān)持“快周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存”思路，新入市樓盤去化加速，推盤的國(guó)譽(yù)萬(wàn)和城項(xiàng)目 2022 年成交套數(shù)、成交金額連續(xù) 10 個(gè)月為豐臺(tái)區(qū)銷冠，整體去化率達(dá)到80%。可見(jiàn)公司深耕北京區(qū)域、打造高端豪宅戰(zhàn)略卓有成效。2022年公司逆勢(shì)投資，積極參與土地競(jìng)拍，共新增 15個(gè)項(xiàng)目，多以底價(jià)獲取，新增土儲(chǔ)面積 103萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 21.1%。2022年公司持有待開(kāi)發(fā)土地和一級(jí)土地項(xiàng)目的總計(jì)容建面 482萬(wàn)平中，北京占比達(dá) 78.75%。城建集團(tuán)擬將住總集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊交由公司托管，待資產(chǎn)注入后公司綜合實(shí)力及資源儲(chǔ)備將進(jìn)一步增強(qiáng)。

多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，戰(zhàn)略布局縱深推進(jìn)。1）商業(yè)地產(chǎn)：截至 2022 年底，公司商業(yè)地產(chǎn)已租賃面積 38萬(wàn)平方米，出租率為 76%，商業(yè)經(jīng)營(yíng)額達(dá) 5.3億元，同比增長(zhǎng) 43.2%。2）文旅地產(chǎn)：黃山項(xiàng)目成立首聯(lián)平臺(tái)公司，高站位高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)酒店方案設(shè)計(jì)等工作；云蒙山景區(qū)全年累計(jì)接待游客約 35萬(wàn)人次,景區(qū)影響力逐步擴(kuò)大。3）對(duì)外投資：公司對(duì)外股權(quán)投資管理持續(xù)優(yōu)化，未來(lái)隨著非主營(yíng)業(yè)務(wù)的影響的減弱，公司有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)。

盈利預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì) 2023-2025 年歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增速為 41.2%?？紤]到公司深耕核心城市，業(yè)務(wù)儲(chǔ)備豐富且增速較高，給予 2023 年 0.8 倍 PB，目標(biāo)價(jià) 7.16 元，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工交付或低于預(yù)期、拿地和銷售回款或低于預(yù)期、地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等