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各地出臺的優(yōu)化房地產(chǎn)市場的政策“卷起來了”。成都、杭州、西安等熱點城市全面取消限購，落戶政策也在放松。目前各地“因城施策”中，陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，不只是順應(yīng)市場需求，背后還隱藏著“搶人大戰(zhàn)”，“搶人大戰(zhàn)”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

  實行了14年的住房限購在不少城市成為歷史。

(資料圖片)

  5月9日，一天兩座熱點城市杭州市、西安市相繼宣布全面取消住房限購。10余天前，成都市才宣布全面取消住房限購。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開限購的狀態(tài)。

  多城全面放松住房限購的背后有哪些深意？將帶來怎樣的影響？

  有人想“抄底” 有人在觀望

  在這些城市中，杭州最受關(guān)注。5月9日上午，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。此次杭州樓市新政也稱為“杭七條”。

  一直以來，作為熱點城市，杭州的樓市較為堅挺，此次全面取消住房限購，對當(dāng)前的樓市來說無疑是“一石激起千層浪”，這也很快在股市反映出來。杭州新政出臺的當(dāng)天上午，不少上市房產(chǎn)企業(yè)的股價出現(xiàn)了明顯上漲。

  新政發(fā)布后，杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，對比4月份單日均值，新政首日二手房咨詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長91%。僅5月11日，杭州樓市新增掛牌房源939套，其中，漲價房源180套，降價房源2033套。

  一些人的購房意愿有所上升，新政實施后的首個周末，杭州不少新樓盤人頭攢動。

  另外，也有不少剛需和剛改（改善型剛需）的潛在購房者開始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他關(guān)注的房源價格降了不少。他說：“看著哪里都想買。”當(dāng)初，他是在房價高位的時候買的房子，這套房價格出現(xiàn)了“腰斬”?，F(xiàn)在他打算將這套房賣掉，作為購買新房的首付，在他看來，現(xiàn)在似乎正是“抄底”的時候，要“把虧的掙回來”。

  當(dāng)下，杭州不少人正在觀望新政后樓市的反應(yīng)，等待一個合適的時機“上車”或者置換現(xiàn)有房屋。與此同時，他們也擔(dān)心現(xiàn)在“上車”，一旦房價繼續(xù)下行，自己就成了“接盤俠”。

  新政出臺后的首個周末，杭州房產(chǎn)經(jīng)紀人張帆（化名）不停在多個購房群切換，給要買房的人答疑解惑。他被問次數(shù)最多的問題是：“買房可以落戶嗎？”“啥時候買房時機會更好，還有下跌空間嗎？”“某某小區(qū)值得入嗎？”

  “啥時候買房時機會更好，這是一個亙古難題。”張帆建議，購房者選中房子后，看砍價后的價格是否符合預(yù)期，再決定是否“上車”。在他看來，杭州的樓市并不缺購買力，只是很多人都擔(dān)心自己成了“接盤俠”。他對杭州的樓市依然保持樂觀的預(yù)期，在他看來，如果房價到了合適的位置，成交量還是會起來的。

  新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，5月9日，杭州新建商品房成交160套，較5月8日增加8套，環(huán)比上漲5.3%，比近一周平均水平高出92.8%。杭州存量房單日成交259套，比5月8日減少9套，環(huán)比下降3.4%，比近一周平均水平高出137.6%。

  作為西北的熱點城市，西安全面取消限購?fù)瑯右l(fā)了不少關(guān)注。多位中介表示，新政實施后，看房者多了，但多持觀望態(tài)度。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日19時，當(dāng)日西安新上房源3264套，環(huán)比上漲5.73%，降價房源1354套，環(huán)比下降0.17%。5月9日-11日，西安降價房源數(shù)量一直在減少。

  5月起將迎來一波住房政策“放松潮”

  杭州一次性全面放開住房限購的速度之快，超出了很多人的預(yù)料。

  中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認為，“杭七條”新政是繼3月14日“杭五條”新政（放開二手房限購）之后，杭州樓市又一重磅新政。

  3月中旬，杭州剛放開二手房限購。據(jù)張帆介紹，“五一”假期，就有外地購房團到杭州，當(dāng)日就團購了20多套房。他表示，這些人團購的是限價房，一平方米比周邊低好幾千元。

  高院生認為，此次杭州住房限購全面放開，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。“一方面，購房即可落戶，吸納更多省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。”

  高院生說，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，杭州市區(qū)新房成交熱度持續(xù)下降?；诖耍贾菪路繒r隔近7年半再度放開限購，目的在于激發(fā)更多的潛在需求。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢。

  緯房研究院首席分析師、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副秘書長閆金強認為，從短期看，此次新政會起到一定的刺激效果。但是從長期來看，能否帶動杭州樓市“筑底”反彈，還有待觀察。在他看來，“政策端的發(fā)力并不能全面解決當(dāng)前樓市存在的系統(tǒng)性問題。”

  西安樓市同樣也在承壓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經(jīng)上升至1253萬平方米，去化周期達到12.8個月。

  中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊認為，此次西安出臺該政策的背景是西安樓市在傳統(tǒng)的“金三銀四”成色不足，房屋庫存一直波動上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場政策同步性較強，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購房置業(yè)群體，為市場注入新的動力。

  當(dāng)下，全面放開限購的城市越來越多。高院生預(yù)計，接下來，限購政策較為嚴格的城市可能繼續(xù)優(yōu)化限購政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等也具備一定的調(diào)整預(yù)期。

  閆金強認為，杭州正式加入取消限購之列，也為后續(xù)一線城市限購政策進一步放開打開了想象空間。“按照當(dāng)前形勢發(fā)展，這種可能性正在逐步增加。”

  易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次杭州房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整意義重大，對其他城市而言具有較強的啟發(fā)性。在他看來，從5月份開始，各地或?qū)⒂瓉硪徊涨按蟮恼?ldquo;放松潮”。

  “卷起來”的政策與背后的“搶人大戰(zhàn)”

  杭州房產(chǎn)新政引發(fā)購房咨詢“井噴”?！锻ㄖ凤@示，杭州還將優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。政策發(fā)布之初，一些人將此條政策誤解讀為“買房即可落戶”。

  5月9日下午，杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長何陳煜表示，在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，擬大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重，后續(xù)會出臺具體的實施細則。

  杭州對外來人口的吸引力巨大，尤其是不少年輕人“偏愛”杭州，新政落地意味著更多人有機會成為杭州的新市民。

  為了落戶與投資，有人把購房目標聚焦在杭州西湖邊的“老破小”，買這里，戶口可以落個好位置，房子也可以出租。也有人看好“老破小”，在賭未來這些地方會“原拆原建”。

  “買房就可以落戶嗎？”這幾天，這個問題張帆被問了太多次。目前，杭州還未出臺具體細則。但不少人認為“購房積分會增加”。

  熱點城市落戶政策放松背后是日趨激烈的“搶人大戰(zhàn)”。南京、成都、杭州作為新一線城市，輪番下場“搶人”。近期全面放開限購的成都、杭州、西安以及2023年全面放開的南京均為人口凈流入城市。截至2023年年底，成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬人、1252.2萬人、1307.82萬人、954.7萬人，分別比上年增加了26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人、5.59萬人。

  地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者、知乎房地產(chǎn)領(lǐng)域答主Jimmy Chen看到，各地出臺的優(yōu)化房地產(chǎn)市場的政策“卷起來了”。

  杭州新政出臺后兩天，南京進一步放寬了落戶條件。當(dāng)日，南京市公安局印發(fā)的《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知》提到，在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

  南京直接取消了積分落戶模式。嚴躍進認為，雖然南京的落戶新政并未直接指明“買房就可落戶”，但從實際執(zhí)行的情況來看，只要買房且具有不動產(chǎn)權(quán)證書，就可以遷戶口和落戶。

  10多天前，成都在全面取消限購后的第一天，即4月29日，又支持符合條件人才申購保障性住房，并可享受商品住房預(yù)留房源支持政策。

  “一個城市中只有具備足夠的凈流入人口，才有潛在購房的需求。”Jimmy Chen表示，全面取消限購不僅是對房地產(chǎn)市場的一種宏觀調(diào)控，目前各地“因城施策”中陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，背后實際上還隱藏著“搶人大戰(zhàn)”，“搶人大戰(zhàn)”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

  更多高品質(zhì)住宅在路上

  縱覽成都、杭州、西安在提出全面放松限購政策時，它們不僅打開多個政策“工具箱”，釋放消費端的需求，同時，也從供給端發(fā)力，為購房者提供更好的產(chǎn)品。

  這些城市都釋放出了一個明確的信號：建設(shè)“好房子”，加大高品質(zhì)住宅供給，這些政策背后的核心就是讓老百姓住得更好。

  “要下力氣建設(shè)好房子。”今年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次強調(diào)，住房發(fā)展，歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標志性特征之一。

  “好房子”是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，推動郊區(qū)（市）縣開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進一步加大高品質(zhì)住宅供給。杭州也提出推動高品質(zhì)住宅供應(yīng)，其中包括完善出讓地塊周邊配套設(shè)施，支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵綠色、低碳、科技建筑，更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。西安則將高品質(zhì)住宅建設(shè)聚焦在戶型創(chuàng)新上。

  好房子需要有好的機制作為保障。值得關(guān)注的是，西安還提出，健全完善房屋交付質(zhì)量回訪和投訴處理機制，杜絕降標減配、擅自變更規(guī)劃等違法違規(guī)行為，不斷提升交付滿意度。

  嚴躍進說：“‘好房子’不是簡單的建筑層面的概念，也要從交易和管理機制入手，體現(xiàn)找市場痛點、解決痛點的政策優(yōu)化思路。”