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“房貸月供本金低至1元，或直接先不用還！”最近，多家銀行推出的“先息后本”房貸還款方式引發(fā)熱議。支持者表示這種方式可短期內(nèi)緩解還款壓力，質(zhì)疑者則認為后續(xù)還貸壓力更大。

  銀行業(yè)內(nèi)人士認為，“先息后本”適合近幾年有月供壓力的購房者，但整體利息會有所增加。這種房貸還款方式背后暗藏貸款違約和金融風(fēng)險問題，借款人不可因前期還款壓力小而隨意申請，銀行也應(yīng)加強風(fēng)險管理。

  現(xiàn)象 還款本金最低1元

  5月底，平安銀行在其官微公開宣傳其按揭貸款產(chǎn)品和特色還款方式，包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“氣球貸”四類。其中，“二階段還款”是指前三年內(nèi)可以按月付息、無需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少于十年，不超過三十年。不過，最受爭議的當數(shù)“氣球貸”，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

【資料圖】

  這種以“前小后大”為主要特征、對還款方式進行重新設(shè)定的信貸產(chǎn)品，并非新鮮事，近期包括平安銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等在內(nèi)的全國各地多家銀行均推出了“先息后本”還款方式。

  “還款本金還能選擇為1元，解了燃眉之急！”來自河南的房貸族小璐在建行App中發(fā)現(xiàn)，她在“還款計劃調(diào)整”頁面可以申請降低月供，“最低償還本金”能選擇1元，“降低期數(shù)”一欄可選擇24個月。調(diào)整后她的月供少了2000多元，獲得兩年緩沖期。

  不過目前建行“還款計劃調(diào)整”功能并非在所有地區(qū)都能申請。記者在北京登錄建行App，就顯示“該筆貸款所在地區(qū)暫未開通還款計劃調(diào)整服務(wù)”。

  算賬 總利息會增加

  “先息后本”究竟劃算嗎？記者算了筆賬，假設(shè)貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%，使用24個月“先息后本”的話，前兩年每月只需還1元本金，加上利息后，月供在2800元至2900元之間，從第三年開始按照等額本息模式還款，月供為4673元。如果使用等額本息還款，月供為4490元。從整體看，等額本息還款的總利息約61.66萬元，24個月“先息后本”的總利息約為63.87萬元，反而多了2.21萬元。

  “對于用戶來說，只是前期少還了本金，兩年后之前所欠的本金會重新還款，總利息會增加，所以我們一般都不推薦客戶辦理這個業(yè)務(wù)。”某國有銀行個貸經(jīng)理透露，從控制風(fēng)險的角度來看，“先息后本”對申請客戶的資質(zhì)有一定要求，目前北京地區(qū)暫時沒有開通這種還款方式。

  對于房貸族來說，“先息后本”還款方式的好處是降低了購房門檻，頭幾年月供壓力更小，但也有不少精打細算的用戶認為“先息后本”增加了負債成本。“如果兩年只還利息不還本金，后續(xù)利息還要按最初所欠本金計算，本金越延后還款利息越高。”北京一家股份制銀行網(wǎng)點工作人員表示，這種還款方式并不劃算。

  建議 基于還款能力申請房貸

  自央行5月17日發(fā)布房地產(chǎn)金融新政以來，多地已經(jīng)取消了新增首套房和二套房的貸款利率下限，部分存量房貸客戶期待存量房貸利率能有所調(diào)整的同時，試圖通過“先息后本”等方式減輕壓力。

  在多位受訪業(yè)內(nèi)人士看來，房貸還款方式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分，如果借款人短期內(nèi)急需將錢用于其他領(lǐng)域，“先息后本”方式不失為一種選擇。

  “銀行推出‘先息后本’的還款方式，與此前‘氣球貸’有異曲同工之用。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示，這些都是針對房貸客戶還款方式做出的優(yōu)化，只是“氣球貸”針對的是新增房貸，“先息后本”主要針對的是存量房貸，都更適合短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的客戶，以及工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。

  董希淼提示，房貸族應(yīng)基于個人和家庭需求合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而隨意申請、盲目借貸。從銀行風(fēng)險管控角度考慮，銀行要對申請“先息后本”還款方式的購房者進行現(xiàn)金流、財務(wù)狀況、職業(yè)穩(wěn)定性等方面審核，防止產(chǎn)生貸款違約風(fēng)險。