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2016年，保定市宏孚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“宏孚地產(chǎn)”）在當(dāng)?shù)赝诹藗€大土坑，宣稱要建“宏孚茗園二期”，屬于政府“限價房”。此后兩三年，宏孚地產(chǎn)陸續(xù)收取400多戶的“定金”，每戶約三四十萬元。至此，這些購房者算是跳了“坑”。

(資料圖片僅供參考)

所謂“宏孚茗園二期”，之后被指壓根無合規(guī)土地手續(xù)，未能開發(fā)。更糟糕的是，宏孚地產(chǎn)也資金崩盤，被列失信企業(yè)。而去年年底，宏孚地產(chǎn)的老板李國慶也因病去世。

令購房戶苦惱的是，2019年，宏孚地產(chǎn)通知他們申報的限價房項目叫“璞園”，他們拿到了“準(zhǔn)購證”，選了房。正當(dāng)滿心期待入住新房時，卻獲悉，璞園新房沒他們的份！

對此，璞園項目方則表示，“宏孚茗園二期”和“璞園”完全是不搭邊的兩個項目，兩者距離300米。至今，購房戶和璞園項目之間，已經(jīng)展開了長達(dá)兩三年的博弈。

宏孚地產(chǎn)涉嫌非法集資嗎？兩個項目之間，究竟是何關(guān)系？購房戶又當(dāng)何去何從？近日，《華夏時報》記者對此進行了詳細(xì)調(diào)查。

難產(chǎn)的“宏孚茗園二期”

宏孚地產(chǎn)成立于2000年，作為保定市的本土開發(fā)商，原本在當(dāng)?shù)乜诒诲e。2016年，宏孚地產(chǎn)曾在保定市蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)開發(fā)過限價房項目，取名“宏孚茗園”。

同年，宏孚地產(chǎn)對外宣稱要投建另一個限價房項目，即“宏孚茗園二期”。這一消息釋放后，不少購房者踴躍認(rèn)購。

所謂“限價房”，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房，是一種限價格、限面積的商品房，主要在于解決中低收入家庭的住房困難。

據(jù)購房者張坤（化名）介紹，當(dāng)時“宏孚茗園一期”售價不足7000元/平米，比普通商品房便宜不少。購房者預(yù)估，“宏孚茗園二期”價格會和一期接近?？紤]到價格便宜、資源緊俏，購房者擔(dān)心等后續(xù)政府公布信息后再報名恐排不上號，所以紛紛提前在宏孚地產(chǎn)認(rèn)購。

購房者倪楠（化名）對記者表示，因一期（宏孚茗園）已在建，所以當(dāng)宏孚地產(chǎn)稱要建二期時，他們深信不疑。他們認(rèn)為，畢竟是政府“限價房”，應(yīng)該會有保障。

宏孚地產(chǎn)憑借在當(dāng)?shù)氐目诒汀跋迌r房”噱頭，在兩三年的時間內(nèi)，陸續(xù)收取了400多戶的購房“定金”，也有稱“內(nèi)部認(rèn)購款”。多位購房者表示，他們有的交30萬元，有的交40萬元，也有購房者表示，曾交過60多萬元。

購房者交給宏孚地產(chǎn)40萬元內(nèi)部認(rèn)購款的收據(jù)。 受訪者供圖

假設(shè)以400戶，每戶交30萬定金估算，總計定金數(shù)額約1.2億元。有購房者告訴記者，他本人曾咨詢韓莊鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，宏孚地產(chǎn)收取了428戶的定金，總計1.68億元。不過，由于記者撥打韓莊鄉(xiāng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)電話，未能接通，因此對于1.68億元這一數(shù)字，未能核實。

交過定金的購房戶，開始期待入住新房?？蓻]想到是，他們的業(yè)主身份，后來竟不被承認(rèn)。

不被承認(rèn)業(yè)主身份

2019年，購房者終于迎來認(rèn)購限價房的進一步消息，宏孚地產(chǎn)通知他們提交材料，報名申請。要提到的是，宏孚地產(chǎn)此時讓他們申報的項目名稱不叫“宏孚茗園二期”，而叫“璞園”。

針對申購時項目名稱的變化，有購房者認(rèn)為，當(dāng)時大家主要跟著宏孚地產(chǎn)的引導(dǎo)走，至于項目名稱的改變，無人去深究。他們認(rèn)為，也可能是中間更改了名字，或者是對外宣傳名稱和備案名稱不同而已。

2019年下半年，符合申購條件的400多購房戶通過審核，拿到了保定市保障性住房管理中心（下稱“保障房中心”）發(fā)放的“準(zhǔn)購證”。

購房者提供的“準(zhǔn)購證”圖。

張坤表示，當(dāng)時“璞園”的價格被公布，均價約在9000多元，這比“宏孚茗園一期”高出不少。有業(yè)主認(rèn)為，既然比市場價低得不夠多，開發(fā)商又“強制綁定車位”銷售，就想退款。但更多的購房者還是想要房。

正當(dāng)購房者滿心期待入住新房時，矛盾爆發(fā)，雖然他們交過定金，也已拿到“璞園”準(zhǔn)購證，但璞園項目根本不承認(rèn)他們的業(yè)主身份。

簡單而言，璞園無法承認(rèn)400多戶業(yè)主身份的核心原因是，宏孚地產(chǎn)先前收了400多戶的定金，卻沒有轉(zhuǎn)給璞園的開發(fā)公司保定市金泰宏孚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“金泰宏孚”）。

為何宏孚地產(chǎn)未把所收定金轉(zhuǎn)給金泰宏孚？張坤提供了一份宏孚地產(chǎn)在2021年4月時所做的承諾書，按照承諾書，當(dāng)時宏孚地產(chǎn)的說法是：“ 2010年，宏孚地產(chǎn)為配合（保定）市政府三大片區(qū)改造出資征收大西良783畝土地，占用了大量資金，致使公司資金比較緊張，無法將原收取400余戶定金轉(zhuǎn)入貴公司（金泰宏孚）?！?/p>

記者曾多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但電話均未能接通。記者曾嘗試聯(lián)系韓莊鄉(xiāng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，但也未能接通。因此，就宏孚地產(chǎn)為改造土地占用資金事宜，未能獲取詳細(xì)內(nèi)情。

不過，從張坤提供的承諾書上，以宏孚地產(chǎn)表述的字面來看，還存在一些疑問：宏孚地產(chǎn)因配合政府改造土地占用資金，導(dǎo)致資金緊張，發(fā)生在2010年。但收取“限價房”定金卻發(fā)生在2016年后。

矛盾重重的說法

關(guān)于業(yè)主身份之爭，購房者和璞園方面的觀點，充滿矛盾。而梳理雙方矛盾，首先要提到璞園的開發(fā)背景。

張坤提供的文件顯示，2020年，保定市保障房中心的相關(guān)通知中曾提到，宏孚地產(chǎn)曾計劃建“宏孚茗園二期”，但由于土地手續(xù)等多種原因，未能開發(fā)。2018年，宏孚地產(chǎn)與北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京金泰”）合作開發(fā)，取得璞園的開發(fā)手續(xù)。2019年，璞園開始銷售。

簡單來說，宏孚地產(chǎn)是璞園開發(fā)公司的股東之一。據(jù)了解，宏孚地產(chǎn)和北京金泰合資成立了金泰宏孚，雙方分別持股40%和55%，而另外5%由一家“以從事資本市場服務(wù)”為主的企業(yè)持有。

購房者表示，金泰宏孚成立于2017年4月，許多購房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且，在購房者看來，金泰宏孚就在宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公，客戶將購房定金交給金泰宏孚的股東之一宏孚地產(chǎn)很正常。

目前，購房者認(rèn)為，既然金泰宏孚的股東宏孚地產(chǎn)收了定金，作為合資公司以及璞園項目的開發(fā)商，金泰宏孚應(yīng)當(dāng)承認(rèn)他們的業(yè)主身份，并如期交房。

另外，購房者還向記者出示了一個資料例證：2020年6月8日，保定市保障中心曾發(fā)給金泰宏孚一份《關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知》（下稱《通知》）。關(guān)于這份《通知》，記者曾致電保定市保障房中心，不過相關(guān)工作人員表示，對這一歷史情況不了解。

關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知。 受訪者供圖

記者注意到，上述《通知》曾要求，金泰宏孚不能對400多購房戶已選的房源對外二次銷售。并表示，如發(fā)現(xiàn)二次銷售，相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。

另外，關(guān)于資金問題，《通知》還提到，北京金泰和宏孚地產(chǎn)要“盡快協(xié)調(diào)，抓緊解決，資金到位后，盡快安排客戶簽訂購房合同?！碧煅鄄轱@示，北京金泰由北京能源集團有限責(zé)任公司全資持股。

在張坤看來，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏恐行募热灰蠼鹛┖赕跒?00多戶業(yè)主保留房源，并提到讓兩公司抓緊解決資金問題，就是間接說明，資金問題是宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚之間的內(nèi)部問題，是在間接承認(rèn)400多戶是璞園業(yè)主的身份。

記者多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，電話均未接通。不過，購房者出示的一份宏孚地產(chǎn)的最新“情況說明”，可以說明宏孚地產(chǎn)當(dāng)前的觀點。

2023年5月，宏孚地產(chǎn)在“情況說明”中表示：“當(dāng)時在相關(guān)部門的監(jiān)督下，大家的房號已選，并且保障房管理中心早已出具大家已選房屋不允許二次銷售的文件，所以大家所選房號合法合規(guī)，收房入住合理合法，理應(yīng)與其他業(yè)主同期交房。”

要注意的是，宏孚地產(chǎn)在“情況說明”中如此措辭：“關(guān)于在我司付款購買‘璞園’項目的業(yè)主”。至少從字面意思看來，宏孚地產(chǎn)認(rèn)為，購房者所買的就是“璞園”項目。而這份情況說明，并沒有提到“宏孚茗園二期”的字樣。

在金泰宏孚看來，購房者對璞園項目誤會重重。金泰宏孚的相關(guān)負(fù)責(zé)人林嘉（化名）對《華夏時報》記者表示，金泰宏孚方面最初對宏孚地產(chǎn)已收取400多購房戶定金的背景，并不了解。矛盾主要發(fā)生在2019年，當(dāng)時客戶選完房，要交首付時，這個問題才暴露。

另外，林嘉還表示，金泰宏孚曾經(jīng)的確租用過宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公，但在金泰宏孚發(fā)現(xiàn)混亂的現(xiàn)象后，就離開宏孚地產(chǎn)的物業(yè)，搬往了新售樓處。

關(guān)于400多購房戶曾報名申購璞園，林嘉提到，“2019年，璞園公示搖號，保定日報也曾公示這一信息，所有（想購買的）客戶都可以自行上各區(qū)去申報。當(dāng)時，宏孚地產(chǎn)也通知了相關(guān)客戶去報名?！?/p>

林嘉提到，關(guān)于璞園項目的觀點，需要以之前發(fā)布的“聲明”為主。張坤為記者提供了璞園項目的聲明。

根據(jù)該聲明，記者注意到，今年2月，璞園項目部表示，“2016年起宏孚公司將沒有任何手續(xù)的所謂的‘宏孚茗園二期’向社會銷售，嚴(yán)重違法?！?另外，聲明還提到，“（宏孚地產(chǎn)）蒙蔽‘宏孚茗園二期’業(yè)主，讓其報名申請璞園項目限價房……”

根據(jù)“聲明”，璞園項目部還認(rèn)為，璞園和宏孚地產(chǎn)建設(shè)的所謂“宏孚茗園二期”所挖的土坑，相距300米的距離，這是兩個不搭邊的項目，而且宏孚地產(chǎn)也只是金泰宏孚的小股東而已。

天眼查顯示，宏孚地產(chǎn)在金泰宏孚的股權(quán)已多次被凍結(jié)，最早的凍結(jié)公示日期，是在2019年9月，最近的股權(quán)凍結(jié)公示日期是在今年4月，凍結(jié)股權(quán)價值4000萬元人民幣。

宏孚地產(chǎn)崩盤，老板去世

400多購房戶不被璞園項目承認(rèn)業(yè)主身份，購房戶找收定金的宏孚地產(chǎn)討要說法。但宏孚地產(chǎn)如今卻陷入經(jīng)濟崩盤。

記者從天眼查獲悉，目前宏孚地產(chǎn)因資金鏈斷裂，已多次被列為失信企業(yè)。宏孚地產(chǎn)所涉案件中，89.2%的案件身份是被告，被告身份涉案件數(shù)量約130多個，其中以民間借貸糾紛和房屋交易合同糾紛為主。

天眼查另顯示，目前，宏孚地產(chǎn)處于首次執(zhí)行階段的案件有60余件，而近5年中，以2021年的案件占比最大，為33.8%。

盡管宏孚地產(chǎn)崩盤，但此前購房者還可以找宏孚地產(chǎn)的老板李國慶要說法，然而，2022年11月，宏孚地產(chǎn)法人代表和實際控制人李國慶也因病去世。倪楠告訴記者，有購房者曾找李國慶的兒子討要說法，不過雙方不歡而散。

法律角度而言，李國慶去世后，宏孚地產(chǎn)的債會“人死債消”嗎？北京知名律師彭艷軍認(rèn)為，不會。他向記者分析，根據(jù)民法典規(guī)定，如果李國慶之子繼承了李國慶的遺產(chǎn)，就可以要求其子在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)清償債款。

彭艷軍提到，通常情況下，公司欠債，股東并不需要承擔(dān)責(zé)任，因為公司作為獨立法人，以其公司全部財產(chǎn)對債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。但在本案中，宏孚地產(chǎn)如有欠債，股東李國慶可能難逃干系。

彭艷軍提到這樣一個信息，國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，宏孚地產(chǎn)注冊資本1.5億元，但實繳資本才2000萬元，如情況屬實，宏孚地產(chǎn)有外債，股東李國慶會在1.3億元出資不實范圍內(nèi)，對公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠?，承?dān)補充賠償責(zé)任。

彭艷軍還分析，當(dāng)一人有限公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己的財產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中，宏孚地產(chǎn)系一人有限公司，李國慶系宏孚地產(chǎn)唯一股東。因此，即便李國慶完全履行了出資義務(wù)，也有可能因其個人財產(chǎn)與公司財產(chǎn)混同而對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

涉嫌非法集資？

有一份截圖值得提到，張坤曾經(jīng)為記者提供了一份人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板的截圖。截圖顯示，關(guān)于此事，2020年5月13日，有購房者曾留言求解決。2020年7月1日，保定市人民政府曾對此回復(fù)。目前，記者在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板只能檢索到一年半內(nèi)的留言，因此，未能看到上述截圖內(nèi)容。

根據(jù)截圖，當(dāng)時保定市人民政府曾提到，2020年5月6日，保定市住建局住房保障處、房地產(chǎn)處、稽查大隊參加了北京金泰、宏孚地產(chǎn)和“璞園”上訪的購房代表就簽訂正式的購房合同訴求召開的協(xié)調(diào)會。最終經(jīng)協(xié)商，北京金泰和宏孚地產(chǎn)先行起草一個三方協(xié)議（北京金泰、宏孚地產(chǎn)、業(yè)主），協(xié)議明確購房業(yè)主、住房坐落、準(zhǔn)購證等信息。

上述截圖還提到，“宏孚地產(chǎn)解決資金問題后，將璞園收房款轉(zhuǎn)至金泰宏孚賬戶，換正式購房合同。業(yè)主代表表示同意。另外一部分業(yè)主訴求是不想購買，想退房款。這也需要宏孚地產(chǎn)解決資金問題后解決?！?/p>

要注意的是，這份截圖末尾還顯示，保定市人民政府曾提到，“宏孚公司（宏孚地產(chǎn)）未取得任何手續(xù)收取定金的行為，涉嫌非法集資或合同詐騙。如果宏孚地產(chǎn)不返還定金，購房戶可以通過法院起訴，依法維護合法經(jīng)紀(jì)權(quán)益?！?/p>

針對這份截圖的內(nèi)容，彭艷軍分析，宏孚地產(chǎn)的行為是構(gòu)成非法集資或合同詐騙等刑事犯罪，還是只是一般的合同糾紛，關(guān)鍵在于其主觀上有無非法占有他人財物的目的，這一點有賴于有關(guān)部門的調(diào)查。是否構(gòu)成犯罪，需要從犯罪的客體、犯罪的客觀方面、犯罪的主體、犯罪的主觀方面綜合分析。

彭艷軍表示，如果宏孚地產(chǎn)收取定金的行為尚未被定性為刑事犯罪，則購房戶可以通過到人民法院以合同糾紛起訴來討要定金。如果法院審理后認(rèn)為，宏孚地產(chǎn)存在涉嫌犯罪可能，也會將有關(guān)材料移送公安機關(guān)處置。

記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板查詢看到，關(guān)于宏孚地產(chǎn)最新一次的留言時間為2023年4月6日，關(guān)于“房子不給簽合同，也不退款”如何解決的問題，蓮池區(qū)委回復(fù)：“經(jīng)蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)核實，目前我區(qū)正積極協(xié)調(diào)宏孚（弘達(dá)）地產(chǎn)公司同有退款需求的購房戶協(xié)商解決問題。我區(qū)工作人員已與您電話聯(lián)系，解釋相關(guān)工作進展情況?！?/p>

承認(rèn)業(yè)主身份有條件

心慌的購房者，屢次找宏孚地產(chǎn)協(xié)調(diào)。據(jù)了解，過去兩三年，宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚以及購房者三方，曾經(jīng)多次做過類似“保證書”和“承諾書”的說明。

然而，“業(yè)主身份”的問題依然沒有從根本上解決。最現(xiàn)實的難題在于，宏孚地產(chǎn)資金鏈斷裂后，根本拿不出錢給“金泰宏孚”。

值得說明的是，記者注意到，根據(jù)所謂的“保證書”和“承諾書”，其實金泰宏孚要真正承認(rèn)400多戶是璞園業(yè)主的身份，是有前提的。

舉例而言，宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚雙方，在2020年4月7日出具的“承諾書”中提到，“宏孚地產(chǎn)保證在一個月內(nèi)開始轉(zhuǎn)交金泰宏孚首付款，三個月內(nèi)轉(zhuǎn)交到位，同時補簽合同”。

而在2021年，兩公司的“保證書”中曾提到“待（保定）市政府解惑政策出臺后，保證本年度十月底之前制定方案，完成轉(zhuǎn)簽（璞園）?！?/p>

張坤認(rèn)為，目前來看，金泰宏孚要承認(rèn)400多戶的業(yè)主身份，有兩個條件：要么宏孚地產(chǎn)把先前收的定金轉(zhuǎn)交金泰宏孚；要么，政府給予“解惑政策”。

所謂的“解惑政策”怎么理解？記者曾聯(lián)系相關(guān)政府負(fù)責(zé)人，但電話未能接通。張坤分析，所謂的“解惑政策”，應(yīng)該是對金泰宏孚有利的紅利政策。

彭艷軍律師分析，在征得業(yè)主同意下，宏孚地產(chǎn)是可以將合同權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給金泰宏孚的。目前來看，選擇繼續(xù)要房的業(yè)主基本認(rèn)可這一方案的，關(guān)鍵是看宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚能否最終順利達(dá)成協(xié)議，解決好資金問題，并完成轉(zhuǎn)簽工作。

通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板，本報記者檢索獲悉，2022年9月有購房者提到相關(guān)問題。保定市蓮池區(qū)委回復(fù)提到，“經(jīng)蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)政府核實，由于退房退款數(shù)額巨大，目前市住建局正在協(xié)調(diào)有能力的企業(yè)接盤，待達(dá)成一致后，注資統(tǒng)一解決。目前您所選房號已登記保留?！?/p>