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北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房網(wǎng)簽量14987套，環(huán)比5月上漲11.99%，同比上漲29.12%。6月份的二手房成交量，創(chuàng)下自去年3月以來15個月的新高。

(資料圖)

逼近1.5萬套的成交量，可以說切實給北京樓市帶來一點溫度。往年，一般樓市在3月“小陽春”后，成交會出現(xiàn)慣性下滑，但今年北京樓市在6月再現(xiàn)高成交，政策組合拳的效果顯而易見。

但這能代表北京樓市徹底回溫、拐點來臨嗎？業(yè)內(nèi)專家及一線人員另有看法。有專家表示，目前北京的二手房市場，只能說止住下探、初步穩(wěn)定，進入了供需雙方“價格拉鋸”的新階段，只有單月成交持續(xù)保持在1.5萬套以上、且掛牌量明顯下降后，才能說市場已真正回暖。

“熱門房源3天帶看100次”

臨近六月底時，北京悄然官宣樓市“大招”，降低了買房首付比例、貸款利率。

據(jù)當(dāng)?shù)?6日所發(fā)政策，北京首套房貸最低首付比例從此前的30%、調(diào)整至20%，二套房則按照五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外劃分，最低首付比例分別為35%和30%。

貸款利率方面，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整，5年期以上房貸利率下限為3.5%。購買第二套住房的，如果所購房屋位于五環(huán)以內(nèi)，5年期以上房貸利率下限為3.9%；如果所購房屋位于五環(huán)以外，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%。

“北京本次政策寬松適時，且力度符合預(yù)期。”天風(fēng)證券表示，降首付及利率，利好此前等待政策跟進的觀望需求集中釋放。更強需求支撐下，北京基本面彈性空間更大，對其他城市同樣具有引領(lǐng)作用。

雖然政策落地晚于上海、深圳等一線城市，但在此前，北京實際上已“小步快跑”多次調(diào)整。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從2023年9月開始，北京已經(jīng)累計發(fā)布了9次政策。“北京作為全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定，政策力度最高的城市，2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到‘房住不炒’,但過于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實的購房自住需求。”

因此，在本次政策出臺前，北京樓市已開始出現(xiàn)變動，部分需求在政策加碼中等待入場。6月成交數(shù)據(jù)的出爐，進一步印證了當(dāng)?shù)厥袌鰷囟日鸩阶邿帷?/p>

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月北京新建商品住宅成交約40萬平方米，環(huán)比增長約10%。供應(yīng)方面，6月新批上市面積約30萬方，環(huán)比基本持平；價格方面環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅0.11%，同比上漲1.64%。

二手房方面，當(dāng)月網(wǎng)簽量達到14987套，環(huán)比上漲11.99%，同比也實現(xiàn)29.12%的上漲。其中，6月24日 ～6月30日，北京二手商品住宅成交套數(shù)4371套，新政后27日～30日成交達到3232套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月最后一個周末，北京二手房住宅網(wǎng)簽出現(xiàn)高成交，主要是部分之前的網(wǎng)簽為了符合新政策、重新網(wǎng)簽。在系列政策影響下，市場延續(xù)了小陽春。這也是多年來第一次出現(xiàn)3月市場學(xué)區(qū)房小高峰后，6月、5月成交環(huán)比4月持續(xù)環(huán)比上漲。

在業(yè)內(nèi)看來，6月北京二手房成交量增長，一方面是前期房價下降、以價換量的結(jié)果，另一方面是受到430北京新政和517央行新政利好，對市場各方預(yù)期產(chǎn)生了影響。雖然26日才落地最近新政，但市場對首付和利率的降低已有預(yù)期，自5月下半月開始，成交量已在穩(wěn)定上行。

不過，6月更大力度新政的出臺，還是對市場有不小的刺激，從一線房源帶看量便可見一斑。

記者在貝殼找房平臺看到，北京海淀某小區(qū)，6月末掛牌了兩套房源，其中一套面積92平方米、掛牌價1050萬元，每平米單價超十萬元。平臺數(shù)據(jù)顯示，該房源掛牌后僅3天時間，已經(jīng)有100次帶看。

負(fù)責(zé)該房源銷售的中介表示，該小區(qū)所在片區(qū)較為優(yōu)質(zhì)，位于海淀區(qū)的東南部，附近有多所知名高校、科技公司，屬于交付不久的次新盤，很多業(yè)主都在等這個小區(qū)放出房源。“業(yè)主比較誠心賣，掛牌均價較小區(qū)其他房源低，因此帶看量較大，新政也有部分影響。”

持續(xù)性有待觀察

熱門房源帶看量高企、二手房成交攀升，是否代表北京樓市已迎來拐點？對此業(yè)界態(tài)度較為保守。

“目前市場整體比較平穩(wěn)，現(xiàn)在進場的大多是剛需買房者，或者已經(jīng)觀望許久的潛在需求。”多位當(dāng)?shù)刂薪榫硎?，本次新政對市場影響到底會有多大，目前還需要觀察。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，判斷北京市場熱度有幾個維度。一是成交量，單月1.5萬套以上持續(xù)三到五個月時間，表明市場進入正向軌道，購房需求開始得到激活。二是市場供應(yīng)量，即二手房掛牌量，現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)掛牌量在16萬套以上，相比曾經(jīng)的8到10萬套，還有很長去化周期要走。

此外，從房價水平看，目前北京市場上，即便是個別板塊的分化式上漲也暫未出現(xiàn)，整體重新回到“普漲”不太現(xiàn)實，只是來到了供需雙方價格博弈、平衡穩(wěn)定的新階段。“接下來，如果成交量進一步升溫，掛牌房源量進一步減少，市場才有可能恢復(fù)漲跌有序的狀態(tài)。”

機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，目前北京二手房價格仍處在博弈階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.90%，跌幅較上月擴大0.02個百分點，同比下跌6.44%。房天下研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房掛牌均價為60686元/平方米，環(huán)比下跌1.24%。

“現(xiàn)在北京二手房市場，只能說初步穩(wěn)定，進入供需雙方價格拉鋸戰(zhàn)的狀態(tài)。”郭毅表示，只有等后續(xù)掛牌量恢復(fù)到10萬套左右，整體市場才有可能出現(xiàn)新的量價變化，出現(xiàn)真正意義上的回暖。

京房字表示，因為網(wǎng)簽具有滯后性，6月份北京二手房網(wǎng)簽量會比5月還高，其實早有預(yù)料，6月網(wǎng)簽的大多是5月甚至更早時間的二手房交易。“北京二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間，屬于市場比較正常的狀態(tài)，如果高于該數(shù)值、特別是高于2萬套時，才可定義為市場比較熱。”

值得注意的是，當(dāng)前北京市場也出現(xiàn)了其他積極變化。張大偉表示，一方面，北京整體二手房掛牌量從4月底的17.2萬套，降到現(xiàn)在的16萬套左右，代表市場搶跑的明顯減少；另一方面，二手房市場出現(xiàn)價格止跌現(xiàn)象，預(yù)計7月份市場成交還有望維持在高位。

一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，目前自己經(jīng)手的二手房交易中，確實有個別業(yè)主對后市信心較強，比如同小區(qū)其他房源報價410萬，少部分業(yè)主報價450萬，雖然差額不算太大，但業(yè)主議價空間縮小，不愿再接受購房者大幅度砍價。更多業(yè)主則預(yù)期平穩(wěn)，如果報價依據(jù)市場行情來，則比較容易出售。

新房的整體行情則不如二手房。目前，北京新房市場仍有大量“特價房”存在，尤其是在南城區(qū)域，各項目為搶收仍在打價格戰(zhàn)，并且有從南四環(huán)向內(nèi)環(huán)蔓延的趨勢，有樓盤均價降幅超過兩成。

張大偉認(rèn)為，從政策力度看，北京626政策力度不如上海，市場成交量的變化預(yù)計會低于上海。整體看，作為全國樓市調(diào)控的標(biāo)桿，北京在過去幾年房地產(chǎn)市場一直平穩(wěn)，在市場供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，針對前期過嚴(yán)的政策進行微調(diào)，有利于市場穩(wěn)定。