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“白名單”擴圍 保交房增效(經(jīng)濟聚焦)

9月26日召開的中共中央政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度。

金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設部近期聯(lián)合印發(fā)有關通知，制定“白名單”項目擴圍增效方案，推動商品住房項目貸款全部納入“白名單”，進一步發(fā)揮相關支持政策作用，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制(以下簡稱“城市協(xié)調(diào)機制”)落地見效。

“白名單”機制實施近一年來，取得了哪些成效？推動“白名單”擴圍，對打好保交房攻堅戰(zhàn)、加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有哪些作用？如何推動完善城市協(xié)調(diào)機制，更好實現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)？記者進行了采訪。

應進盡進——

推動商品住房項目貸款全部納入“白名單”，更好獲得金融支持、開展項目建設

不久前，福建省泉州市中駿雍璟府830套預售商品房順利交房。該項目一度因銷售資金回籠未達預期，面臨較大財務壓力。納入“白名單”后，主辦銀行為項目提供授信金額1.59億元，支持項目建設。

四川省成都市某房地產(chǎn)項目已停工兩年。當?shù)爻鞘袇f(xié)調(diào)機制專班推動金融機構組建銀團貸款并全部投放，加快項目建設進度，2500余套住宅已實現(xiàn)交付。

城市協(xié)調(diào)機制建立以來，越來越多合規(guī)在建“白名單”項目獲得融資支持、加快建成交付。

“該機制以城市為主體、以項目為中心，地方相應成立工作專班，發(fā)揮城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的積極作用，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和融資需求。金融機構按照市場化、法治化原則，通過建立綠色通道、單列授信額度、適度下放審批權限等方式，提高貸款審批、投放效率，加大支持力度。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠企說，銀政企等多方力量協(xié)同，有力推動房地產(chǎn)項目融資、建設。

根據(jù)此次擴圍增效方案，商品住房項目貸款將全部納入“白名單”機制運行管理，實現(xiàn)“應進盡進”。

“納入‘白名單’有利于房地產(chǎn)項目更好獲得金融支持，加快項目建設。”金融監(jiān)管總局統(tǒng)計與風險監(jiān)測司司長廖媛媛說，銀行為“白名單”項目單列授信額度，資金分配和調(diào)劑更為靈活，貸款支持更有保障。同時，“白名單”項目要單獨建賬核算、封閉運作管理，有利于完善項目管理、防止貸款違規(guī)挪用。

推動“應進盡進”，還有利于修復房地產(chǎn)項目存在的問題。山東省濟寧市某項目前期出現(xiàn)項目公司資本金不足的情況。經(jīng)多方溝通，公司股東同意將借款資金轉(zhuǎn)為項目資本金，支持項目建設。目前，該項目已納入“白名單”并獲得銀行貸款2億元。初步統(tǒng)計，全國已有超1000個項目經(jīng)修復后納入“白名單”。

招聯(lián)首席研究員董希淼說，“白名單”擴圍后，房地產(chǎn)項目建設交付將更有保障，有利于提升居民對購買新建商品房的信心，對促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)發(fā)揮積極作用。

金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。

應貸盡貸——

持續(xù)完善支持金融機構“能貸、敢貸、愿貸”的措施安排

加大“白名單”項目貸款支持力度，就要更好推動銀行對“白名單”項目“應貸盡貸”。住房城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開的全國保交房工作推進視頻會議提出，要加大“白名單”項目把關、推送、問題項目修復以及貸款投放力度。各地持續(xù)完善支持金融機構“能貸、敢貸、愿貸”的措施安排。

做好審核把關，確保“白名單”項目質(zhì)量。對不符合“白名單”條件的項目，各地城市協(xié)調(diào)機制積極組織各方針對性做好問題修復。例如，對“四證”不全的項目，推動自然資源、住建等部門推進辦理；抵押物不足的，推動房企增加補充合格的抵押物等。同時，相關部門結(jié)合實際情況優(yōu)化“白名單”條件標準，在認定抵押物時，可將項目所屬房企等提供的其他銀行可接受的抵質(zhì)押物或擔保一并納入。通過一系列政策舉措，更好實現(xiàn)銀行“能貸”。

專家表示，推動銀行分支機構和客戶經(jīng)理“愿貸”，要切實做好盡職免責工作。據(jù)悉，金融監(jiān)管部門指導金融機構制定盡職免責具體實施細則，在評級授信、貸款調(diào)查審查審批、貸款發(fā)放及貸后管理等環(huán)節(jié)已按要求勤勉盡職的，應予以免責。

“推動金融機構進一步優(yōu)化激勵約束機制，探索‘白名單’項目服務過程中各環(huán)節(jié)的盡職情形認定標準，將盡職免責、容錯糾錯等落實落細，有利于打消基層客戶經(jīng)理過多顧慮，提高基層分支機構和信貸人員積極性。”董希淼說。

“商業(yè)銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況和風險承受能力進行綜合論證，對符合貸款條件的積極給予融資支持。”廖媛媛說，對“白名單”項目更加規(guī)范化、精細化管理，不僅能有效保障銀行債權安全，同時也為構建更加科學、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定堅實基礎。

能早盡早——

優(yōu)化資金撥付方式，助力房企持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營

重慶市花灘國際新城三期是當?shù)厥着?ldquo;白名單”項目。中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行進行項目對接后，迅速開展調(diào)查評估，建立綠色通道提升審查審批時效，從約30個工作日縮到短短幾天。

“城市協(xié)調(diào)機制已對‘白名單’項目進展及開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、財務等進行了調(diào)查，有利于銀行加快審批速度。但銀行盡調(diào)標準沒有放松。”中國農(nóng)業(yè)銀行重慶合川支行行長張俊說，銀行工作人員多次前往項目工地實地調(diào)查，了解到項目可滿足改善性住房需求，前期沒有過度融資等情形，同時有發(fā)放工人工資、支付材料款的合理融資需求。銀行最終決定發(fā)放貸款，并嚴格監(jiān)控資金流向。

提升“白名單”項目對接服務質(zhì)效，多家銀行推出一系列舉措。中國工商銀行有關負責人表示，在參與城市協(xié)調(diào)機制過程中，該行提早介入項目篩選，積極對接項目清單，持續(xù)優(yōu)化審批流程，縮短審批時限。廣發(fā)銀行公司金融部副總經(jīng)理雷敏說，該行成立工作專班，由銀行主要負責同志牽頭，客戶營銷、授信審批、風險管理等部門作為成員，設立工作會商、綠色審批、營銷協(xié)同機制，引導全行與相關部門及房地產(chǎn)企業(yè)信息共享、同向發(fā)力。

肖遠企說，為進一步推動“能早盡早”，今后，商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項目公司協(xié)商一致的前提下，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實際用款申請，從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對象。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，將貸款資金及早發(fā)放到監(jiān)管賬戶，有利于給施工方、材料商等鏈上企業(yè)更確定的資金支付預期，并按時支付款項，從而盤活資金鏈條、推動項目建設。

“對銀行而言，在確保貸款資金不被挪用前提下，可以提升資金撥付的靈活度，簡化提款流程，提高資金撥付效率；對房企而言，賬面上將有更多現(xiàn)金資產(chǎn)，有利于改善企業(yè)資產(chǎn)負債表，增強流動性和財務實力；對市場而言，可以打消各方對房企后續(xù)融資無法按時到位的顧慮，增強對項目的信心。”廖媛媛說。

專家表示，更好滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，不僅有利于打好保交房攻堅戰(zhàn)，保障購房人合法權益，從長期看，也能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展，更好防范金融風險。

金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，“白名單”項目貸款質(zhì)量良好，能夠按時還本付息。有的“白名單”項目獲得融資建成后，銷售回款情況好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款安全，也提升了對存量債務的清償能力，促進房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

董希淼說，房地產(chǎn)金融政策措施持續(xù)優(yōu)化、形成合力，將有效提振市場各方預期，帶動市場活躍度上升，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。