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日前，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請調(diào)整利率。

多家國有銀行、股份制銀行等陸續(xù)發(fā)布公告表態(tài)，將盡快開展存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整工作。此次存量房貸款利率，具體如何調(diào)整？哪類群體可以享受到政策紅利？

如何定義“首套房貸”？

(資料圖)

記者查詢各家銀行公告發(fā)現(xiàn)，所謂“首套房貸”：

一種情況是貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款。另一種情況是貸款發(fā)放時非首套住房貸款，但實(shí)際住房情況已符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。

建設(shè)銀行明確，如貸款時是“二套住房”，但后期已交易出售，而本住房成為家庭唯一住房，且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的，本次可按首套執(zhí)行。

降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種，一為新發(fā)放貸款置換，二為協(xié)商變更合同利率。郵儲銀行研究員婁飛鵬表示，“存量首套房貸利率調(diào)整最直接的影響是降低相關(guān)人群的還貸壓力，提升居民消費(fèi)能力。”

婁飛鵬介紹，存量首套房貸利率調(diào)整主要惠及的人群包括：

購房時是首套房，但貸款利率高于當(dāng)時的房貸利率政策下限的人群；購房時不符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，但按目前“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策標(biāo)準(zhǔn)可認(rèn)定為首套房的居民。

利率能下調(diào)多少？

兩部門發(fā)布通知明確，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“央行明確，是按照這些存量房貸購房時政策所在地執(zhí)行的首套房貸利率的政策下限。即使按照當(dāng)時4.8%的LPR算，執(zhí)行的最低利率也在4.6%—4.8%之間，不可能降低到現(xiàn)在大家所在城市目前執(zhí)行的最低情況?！?/p>

張大偉進(jìn)一步表示，當(dāng)時購房時住房貸款利率越高，享受到的政策優(yōu)惠就越大，而貸款額度越高，“優(yōu)惠力度”就更大，月供省的錢越多。

“現(xiàn)在只有貸款利率在5.2%、5.3%以上的部分，才是優(yōu)惠部分。對于大部分的購房者來說，100萬貸款在25到30年還款周期，月供能少200到300元，200萬、300萬以上貸款，月供能少500到600元。”

什么時候的貸款可以申請？

多家銀行發(fā)布公告明確，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款，可以申請。

多家銀行也明確表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款等，利率不能調(diào)整。

另外也有銀行表示，如果是“符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款、不良個人住房貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整”。

那么，存量房貸利率的調(diào)整如何兼顧好因城施策、公平性以及銀行自身利潤？

婁飛鵬表示，新政有助于降低銀行住房貸款提前還貸壓力，同時通過刺激消費(fèi)也為銀行發(fā)展消費(fèi)金融業(yè)務(wù)提供市場空間，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來增強(qiáng)銀行經(jīng)營的穩(wěn)健性?！懊鎸φ咦兓?，銀行業(yè)需要堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，綜合考慮短期和長期，房貸和整個貸款的關(guān)系，按照政策要求及時有效推進(jìn)落實(shí)。”