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“白名單”擴(kuò)圍 保交房增效(經(jīng)濟(jì)聚焦)

9月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。

金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期聯(lián)合印發(fā)有關(guān)通知，制定“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效方案，推動(dòng)商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，進(jìn)一步發(fā)揮相關(guān)支持政策作用，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制(以下簡(jiǎn)稱“城市協(xié)調(diào)機(jī)制”)落地見(jiàn)效。

“白名單”機(jī)制實(shí)施近一年來(lái)，取得了哪些成效？推動(dòng)“白名單”擴(kuò)圍，對(duì)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有哪些作用？如何推動(dòng)完善城市協(xié)調(diào)機(jī)制，更好實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)？記者進(jìn)行了采訪。

應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)——

推動(dòng)商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，更好獲得金融支持、開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)

不久前，福建省泉州市中駿雍璟府830套預(yù)售商品房順利交房。該項(xiàng)目一度因銷售資金回籠未達(dá)預(yù)期，面臨較大財(cái)務(wù)壓力。納入“白名單”后，主辦銀行為項(xiàng)目提供授信金額1.59億元，支持項(xiàng)目建設(shè)。

四川省成都市某房地產(chǎn)項(xiàng)目已停工兩年。當(dāng)?shù)爻鞘袇f(xié)調(diào)機(jī)制專班推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)組建銀團(tuán)貸款并全部投放，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，2500余套住宅已實(shí)現(xiàn)交付。

城市協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來(lái)，越來(lái)越多合規(guī)在建“白名單”項(xiàng)目獲得融資支持、加快建成交付。

“該機(jī)制以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，地方相應(yīng)成立工作專班，發(fā)揮城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極作用，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和融資需求。金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)建立綠色通道、單列授信額度、適度下放審批權(quán)限等方式，提高貸款審批、投放效率，加大支持力度。”金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企說(shuō)，銀政企等多方力量協(xié)同，有力推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、建設(shè)。

根據(jù)此次擴(kuò)圍增效方案，商品住房項(xiàng)目貸款將全部納入“白名單”機(jī)制運(yùn)行管理，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。

“納入‘白名單’有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目更好獲得金融支持，加快項(xiàng)目建設(shè)。”金融監(jiān)管總局統(tǒng)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)司司長(zhǎng)廖媛媛說(shuō)，銀行為“白名單”項(xiàng)目單列授信額度，資金分配和調(diào)劑更為靈活，貸款支持更有保障。同時(shí)，“白名單”項(xiàng)目要單獨(dú)建賬核算、封閉運(yùn)作管理，有利于完善項(xiàng)目管理、防止貸款違規(guī)挪用。

推動(dòng)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，還有利于修復(fù)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題。山東省濟(jì)寧市某項(xiàng)目前期出現(xiàn)項(xiàng)目公司資本金不足的情況。經(jīng)多方溝通，公司股東同意將借款資金轉(zhuǎn)為項(xiàng)目資本金，支持項(xiàng)目建設(shè)。目前，該項(xiàng)目已納入“白名單”并獲得銀行貸款2億元。初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超1000個(gè)項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)后納入“白名單”。

招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)，“白名單”擴(kuò)圍后，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付將更有保障，有利于提升居民對(duì)購(gòu)買新建商品房的信心，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)發(fā)揮積極作用。

金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元。

應(yīng)貸盡貸——

持續(xù)完善支持金融機(jī)構(gòu)“能貸、敢貸、愿貸”的措施安排

加大“白名單”項(xiàng)目貸款支持力度，就要更好推動(dòng)銀行對(duì)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)的全國(guó)保交房工作推進(jìn)視頻會(huì)議提出，要加大“白名單”項(xiàng)目把關(guān)、推送、問(wèn)題項(xiàng)目修復(fù)以及貸款投放力度。各地持續(xù)完善支持金融機(jī)構(gòu)“能貸、敢貸、愿貸”的措施安排。

做好審核把關(guān)，確保“白名單”項(xiàng)目質(zhì)量。對(duì)不符合“白名單”條件的項(xiàng)目，各地城市協(xié)調(diào)機(jī)制積極組織各方針對(duì)性做好問(wèn)題修復(fù)。例如，對(duì)“四證”不全的項(xiàng)目，推動(dòng)自然資源、住建等部門推進(jìn)辦理；抵押物不足的，推動(dòng)房企增加補(bǔ)充合格的抵押物等。同時(shí)，相關(guān)部門結(jié)合實(shí)際情況優(yōu)化“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)定抵押物時(shí)，可將項(xiàng)目所屬房企等提供的其他銀行可接受的抵質(zhì)押物或擔(dān)保一并納入。通過(guò)一系列政策舉措，更好實(shí)現(xiàn)銀行“能貸”。

專家表示，推動(dòng)銀行分支機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理“愿貸”，要切實(shí)做好盡職免責(zé)工作。據(jù)悉，金融監(jiān)管部門指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)制定盡職免責(zé)具體實(shí)施細(xì)則，在評(píng)級(jí)授信、貸款調(diào)查審查審批、貸款發(fā)放及貸后管理等環(huán)節(jié)已按要求勤勉盡職的，應(yīng)予以免責(zé)。

“推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化激勵(lì)約束機(jī)制，探索‘白名單’項(xiàng)目服務(wù)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的盡職情形認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將盡職免責(zé)、容錯(cuò)糾錯(cuò)等落實(shí)落細(xì)，有利于打消基層客戶經(jīng)理過(guò)多顧慮，提高基層分支機(jī)構(gòu)和信貸人員積極性。”董希淼說(shuō)。

“商業(yè)銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行綜合論證，對(duì)符合貸款條件的積極給予融資支持。”廖媛媛說(shuō)，對(duì)“白名單”項(xiàng)目更加規(guī)范化、精細(xì)化管理，不僅能有效保障銀行債權(quán)安全，同時(shí)也為構(gòu)建更加科學(xué)、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

能早盡早——

優(yōu)化資金撥付方式，助力房企持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

重慶市花灘國(guó)際新城三期是當(dāng)?shù)厥着?ldquo;白名單”項(xiàng)目。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)接后，迅速開(kāi)展調(diào)查評(píng)估，建立綠色通道提升審查審批時(shí)效，從約30個(gè)工作日縮到短短幾天。

“城市協(xié)調(diào)機(jī)制已對(duì)‘白名單’項(xiàng)目進(jìn)展及開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、財(cái)務(wù)等進(jìn)行了調(diào)查，有利于銀行加快審批速度。但銀行盡調(diào)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有放松。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶合川支行行長(zhǎng)張俊說(shuō)，銀行工作人員多次前往項(xiàng)目工地實(shí)地調(diào)查，了解到項(xiàng)目可滿足改善性住房需求，前期沒(méi)有過(guò)度融資等情形，同時(shí)有發(fā)放工人工資、支付材料款的合理融資需求。銀行最終決定發(fā)放貸款，并嚴(yán)格監(jiān)控資金流向。

提升“白名單”項(xiàng)目對(duì)接服務(wù)質(zhì)效，多家銀行推出一系列舉措。中國(guó)工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在參與城市協(xié)調(diào)機(jī)制過(guò)程中，該行提早介入項(xiàng)目篩選，積極對(duì)接項(xiàng)目清單，持續(xù)優(yōu)化審批流程，縮短審批時(shí)限。廣發(fā)銀行公司金融部副總經(jīng)理雷敏說(shuō)，該行成立工作專班，由銀行主要負(fù)責(zé)同志牽頭，客戶營(yíng)銷、授信審批、風(fēng)險(xiǎn)管理等部門作為成員，設(shè)立工作會(huì)商、綠色審批、營(yíng)銷協(xié)同機(jī)制，引導(dǎo)全行與相關(guān)部門及房地產(chǎn)企業(yè)信息共享、同向發(fā)力。

肖遠(yuǎn)企說(shuō)，為進(jìn)一步推動(dòng)“能早盡早”，今后，商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)商一致的前提下，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開(kāi)立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實(shí)際用款申請(qǐng)，從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對(duì)象。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，將貸款資金及早發(fā)放到監(jiān)管賬戶，有利于給施工方、材料商等鏈上企業(yè)更確定的資金支付預(yù)期，并按時(shí)支付款項(xiàng)，從而盤活資金鏈條、推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

“對(duì)銀行而言，在確保貸款資金不被挪用前提下，可以提升資金撥付的靈活度，簡(jiǎn)化提款流程，提高資金撥付效率；對(duì)房企而言，賬面上將有更多現(xiàn)金資產(chǎn)，有利于改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力；對(duì)市場(chǎng)而言，可以打消各方對(duì)房企后續(xù)融資無(wú)法按時(shí)到位的顧慮，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的信心。”廖媛媛說(shuō)。

專家表示，更好滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，不僅有利于打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，從長(zhǎng)期看，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展，更好防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“白名單”項(xiàng)目貸款質(zhì)量良好，能夠按時(shí)還本付息。有的“白名單”項(xiàng)目獲得融資建成后，銷售回款情況好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款安全，也提升了對(duì)存量債務(wù)的清償能力，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

董希淼說(shuō)，房地產(chǎn)金融政策措施持續(xù)優(yōu)化、形成合力，將有效提振市場(chǎng)各方預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度上升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。