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10月20日，為進一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

僅不到一周，國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即完成申報，意味著首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目已箭在弦上。

10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，共4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報材料，項目狀態(tài)顯示為已受理，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，華夏基金擔(dān)任基金管理人的產(chǎn)品共2只，包括華夏華潤商業(yè)REIT和華夏金茂購物中心REIT，另有中金基金管理的中金印力消費REIT，嘉實基金管理的嘉實物美消費REIT。

【資料圖】

多位REITs業(yè)內(nèi)人士表示，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報，使得公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進一步擴容，為落實國家“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級提供了創(chuàng)新示范效應(yīng)。納入消費基礎(chǔ)設(shè)施后，公募REITs將進一步成為金融服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地

項目底層資產(chǎn)特色鮮明

消費基礎(chǔ)設(shè)施作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質(zhì)空間載體，具備服務(wù)民生的公共屬性，在擴大內(nèi)需、促進消費等方面發(fā)揮著重要的積極作用。發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是踐行國家關(guān)于加快新型消費發(fā)展、恢復(fù)和擴大消費的重大舉措。

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別?！秶野l(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號)中強調(diào)，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目的范圍為“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

根據(jù)已披露的信息，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一、二線城市的資產(chǎn)較多。首批項目原始權(quán)益人的優(yōu)質(zhì)，也表明頭部企業(yè)對消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的積極態(tài)度。

據(jù)了解，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs堅決落實“房住不炒”要求，部分項目構(gòu)建了有效隔離機制，在機構(gòu)、人員、財務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨立于住宅開發(fā)主體，實現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT行穩(wěn)致遠，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，為消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

積極服務(wù)國家發(fā)展戰(zhàn)略

構(gòu)建盤活優(yōu)質(zhì)存量消費基礎(chǔ)設(shè)施新模式

我國消費基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5,500家，體量超過5.00億平方米。但是，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目投資周期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分的發(fā)揮。更重要的是，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

具體看來，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功發(fā)行將促進消費基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景、提升消費條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局。供給側(cè)的優(yōu)化，驅(qū)動需求側(cè)的擴大，也是實施中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置”的具體舉措，是對國家相關(guān)政策號召的貫徹落實，將為各類社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施投資提供良好典范。

某消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT能夠為打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時可利用資本市場的定價功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的商業(yè)價值，幫助企業(yè)回收資金用于新項目的建設(shè)和已有項目的升級改造，進入良性發(fā)展循環(huán)。

從更長期視角來看，公募REITs的擴募機制亦有利于將消費基礎(chǔ)設(shè)施項目源源不斷地裝入消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，回收資金繼續(xù)用于新項目的再投資，形成良性循環(huán)，提高行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，做大資產(chǎn)規(guī)模，為全社會供應(yīng)高品質(zhì)的消費場所，具備重要的推廣價值。

進一步激發(fā)市場活力

推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展

目前，我國公募REITs已發(fā)行近30只產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等多種類型。首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報，預(yù)示著我國公募REITs底層資產(chǎn)將進一步擴容。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施與人民生活息息相關(guān)，人民對消費基礎(chǔ)設(shè)施的認知更親切，投資人的認可度更高，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產(chǎn)想象空間和增長潛力一般也會更大。在當(dāng)前公募REITs持續(xù)擴容的背景下，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場的活力。

同時，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可與資本市場共享消費基礎(chǔ)設(shè)施投資價值，通過管理人對消費基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)、靈活和高效的主動運營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產(chǎn)品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發(fā)展。

華夏基金表示未來將持續(xù)通過豐富的公募REITs管理經(jīng)驗和成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗，最大化發(fā)揮基金管理人的運管能力，穩(wěn)定釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值，助力公募REITs市場健康發(fā)展。