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著急置換的吳芳，短短四個(gè)月時(shí)間，把自己的房子從700萬降到630萬。

在送走認(rèn)房不認(rèn)貸后第一個(gè)月的狂歡，范金輝和他的同事們結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地感受到了10月的降溫——有門店至今沒開單。作為一線老經(jīng)紀(jì)人，范金輝用“前高后低、總體不如小陽春卻又符合預(yù)期”來總結(jié)北京二手房“金九銀十”的表現(xiàn)。

根據(jù)他和同事的發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)80%的客戶來自置換，但卻擁有比過去多了90%的謹(jǐn)慎和焦慮;17萬的掛牌量就是個(gè)真實(shí)的寫照。刺激買賣雙方再往前走一步的，是更優(yōu)化措施的進(jìn)一步落地。

(資料圖)

“金九銀十”不如2、3月份

從業(yè)十余年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)文華東路店店長范金輝經(jīng)歷了北京的限購、限貸、“9·30”政策、“3·17”政策等等，親身經(jīng)歷了北京房價(jià)的起落變化，也見證了北京樓市的冷與熱。而對(duì)于北京樓市“金九銀十”二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，范金輝用前高后低來形容，并表示符合預(yù)期。

在范金輝看來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”雖然主要利好新房市場(chǎng)，但二手房也蹭到了這波熱度，新政出臺(tái)后的前兩周，對(duì)于門店以及經(jīng)紀(jì)人而言效果立竿見影，給北京的“金九銀十”開了一個(gè)好頭。“從月度對(duì)比來看，門店9月到訪量相比8月增長了50%左右，帶看量增長了30%，成交量較8月有明顯增長，一個(gè)突出特點(diǎn)是，成交節(jié)奏很快?？蛻艚o人的感覺特別‘著急’，是催著經(jīng)紀(jì)人成交的。”

據(jù)范金輝觀察，在政策出臺(tái)之前，市場(chǎng)已經(jīng)有關(guān)于放松的不少傳言，這波屬于“準(zhǔn)備好”的客戶集中入市?？蛻舻馁彿恳庠?，甚至是買房的想法都比較成熟。政策發(fā)布后，他們的首付壓力變小，可選擇的范圍變大，對(duì)于更大面積、更好戶型、更高品質(zhì)的房子也有了新的想法。因此，這些客群選擇快速簽約。

從9月中旬之后，市場(chǎng)就逐漸恢復(fù)到新政之前的水平，可以說比政策出臺(tái)前略好一點(diǎn)，但也僅僅是略好。整體來看，利好“金九銀十”的時(shí)間周期比較短，大概也就9月的前兩周時(shí)間。但即便如此，范金輝依然表示“金九”是有的，因?yàn)殚T店9月的成交量較之前翻了有3、4倍。

但被問及“金九”是不是年內(nèi)最好的節(jié)點(diǎn)，范金輝也給出了肯定的答案——不如2、3月。“無論是我們門店自身，還是與其他門店交流，不管是成交、到訪，還是帶看轉(zhuǎn)化，給我們最直觀的感受，都不如2、3月。”

事實(shí)上，數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn)，也和范金輝等前沿“一線”人員的感受是一致的。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量為15316套，3月北京二手房網(wǎng)簽量為22192套，達(dá)到年內(nèi)峰值，此后5個(gè)月時(shí)間，北京二手房網(wǎng)簽量均未超過1.4萬套，6、7、8三個(gè)月更是回到“榮枯線”之下。直到今年9月，這一狀態(tài)才被打破，9月北京二手住宅網(wǎng)簽量為14262套。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，從季度成交來看，北京二手房年內(nèi)前三季度成交呈現(xiàn)“前高后低”的持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，一季度在積壓購房需求集中釋放的情況下，成交高位開場(chǎng)，達(dá)近兩年內(nèi)季度成交高峰，隨著樓市復(fù)蘇后勁不足，市場(chǎng)情緒以低溫為主，二、三季度成交持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度北京二手住宅成交34940套，較上一季度下降9.3%。

“80%的客戶疊加90%的謹(jǐn)慎”

面對(duì)新的市場(chǎng)變化，一線從業(yè)者不可能熟視無睹，更不能選擇坐以待斃，范金輝和他的團(tuán)隊(duì)也在積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為什么市場(chǎng)需求只是曇花一現(xiàn)?“政策出臺(tái)后，市場(chǎng)最大的變數(shù)其實(shí)是購房者的心態(tài)。”

范金輝總結(jié)稱，經(jīng)過4-8月近五個(gè)月時(shí)間的市場(chǎng)洗禮，很多人對(duì)于買房、賣房已經(jīng)變得相當(dāng)謹(jǐn)慎，現(xiàn)在市場(chǎng)屬于“只有賣掉才敢買”。“其實(shí)大部分客戶尤其是置換客戶，我們?cè)诮佑|中也了解到，他們對(duì)于‘一賣一買’變得更加謹(jǐn)慎，也更加保守一些，90%以上的客戶只有出掉手里的房子，才會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況再去買房。”

對(duì)于購房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變，范金輝直言這在之前是極少出現(xiàn)的。“一般置換客群，都是一邊賣一邊買，遇到條件合適的房子，可以先跟房主談一個(gè)長周期，大部分在半年左右。只要房子沒有大的問題，半年時(shí)間足夠賣掉了。但現(xiàn)在的客戶不敢這樣，買了之后房子賣不出去，或者買了之后自己的房子大降價(jià)，有可能大降價(jià)之后，房子也很難成交。”

一個(gè)真實(shí)的案例，也是當(dāng)下北京二手房置換的縮影。今年2月，吳芳(化名)因?yàn)楹⒆咏逃偌由线€有面積擴(kuò)容的需求，便打算賣掉海淀學(xué)院路附近的一個(gè)一居室，置換到東城區(qū)的一個(gè)兩居次新房。“東城的房子不錯(cuò)，很快就選好了，因?yàn)閾?dān)心被其他人‘橫插一腳’，就立刻交了定金，然后跟房主要了半年的周期。”

買房合同簽完之后，吳芳的房子也很快進(jìn)行了登記，離自己的預(yù)期還有點(diǎn)距離，但為了盡快置換，還是以700萬元的價(jià)格掛了出來。然而掛了一個(gè)多月后，吳芳發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)慢慢變得沒那么好了，房子不但沒賣出去，帶看更是寥寥無幾。

到了4月初，有些著急的吳芳開始調(diào)整價(jià)格，首次降了30萬元，然后到4月底，發(fā)現(xiàn)降價(jià)帶來的效果不明顯后，吳芳進(jìn)行了第二次降價(jià)，較之前降了20萬元，但依舊少有問津。6月初，隨著違約壓力的迫近，吳芳進(jìn)行了第三次降價(jià)，這一次又降了20萬元。“房屋本身沒有什么缺陷，市場(chǎng)‘問題’讓人始料不及。”

從700萬到630萬，也不過短短四個(gè)月時(shí)間。“但買房的負(fù)擔(dān)，也因這短短的四個(gè)月時(shí)間有了成倍的增長。”吳芳說。

二手房市場(chǎng)哪類客戶最多，范金輝給的答案是——置換客群，占比高達(dá)80%。80%的客戶疊加90%的謹(jǐn)慎，這是當(dāng)前市場(chǎng)最真實(shí)的狀況。

17萬套房源壓力，期待政策調(diào)整

樓市變化、業(yè)主心態(tài)交織在一起，市場(chǎng)情緒也隨之忽高忽低。

雖然10月市場(chǎng)的成交活躍度不高，賣方處于市場(chǎng)弱勢(shì)地位，但大部分業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)的意愿并不明顯。一方面，不著急賣房的業(yè)主心理預(yù)期仍然沒有明顯下降，另一方面，部分業(yè)主因?yàn)榻诘恼哒{(diào)整預(yù)期，也由原來的傾向降價(jià)加快成交轉(zhuǎn)為先觀察政策走勢(shì)。

“這次新政利好的是那些在北京首套剛需和置換的客戶，二手房市場(chǎng)的掛牌量也因此急劇增長，大家都忙著置換‘打新’，市場(chǎng)變化也隨著業(yè)主心態(tài)的變化有了新變化。”范金輝說，一個(gè)明顯的對(duì)比，春節(jié)前北京二手房總掛牌套數(shù)(包括車位、底商、商辦類房產(chǎn))才11萬套，現(xiàn)在已經(jīng)奔著17萬套去了，增長接近6萬套，這是一個(gè)恐怖的數(shù)字。

17萬套的房源該如何“解套”，中介費(fèi)調(diào)整會(huì)帶來契機(jī)嗎?對(duì)于很多購房者而言，高昂的中介費(fèi)會(huì)讓不少購房者望而卻步，尤其是北京等一線城市，房價(jià)動(dòng)輒千萬，中介費(fèi)無疑是一筆不菲的支出。“肯定有影響，但影響不了根本性的東西，沒有人會(huì)因?yàn)橹薪橘M(fèi)降了幾萬而去買房。”在范金輝看來，促進(jìn)二手房市場(chǎng)向好，還是要從根源入手，例如九年未變的“普宅標(biāo)準(zhǔn)”。

就北京二手房市場(chǎng)而言，置換需求要大于剛性需求，但以五環(huán)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，非普線在總價(jià)468萬元/套，以海淀為例，隨便找套房子可能都七八百萬，甚至要上千萬。以468萬元/套的標(biāo)準(zhǔn)值去跟房價(jià)比對(duì)，可能還不到房子評(píng)估值的一半，買房貸款是相對(duì)受限的，很多人想買房，也是心有余而力不足。普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，能夠釋放更多的購房需求。

九年過去了，北京新房和二手房的房價(jià)都有較大幅度的變化，這也客觀上形成了滿足普通住宅要求的房源越來越少。北京目前實(shí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是2014年的版本，具體的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374.4萬元/套;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)280.8萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，才能被劃為普宅。

普通住宅與非普通住宅的界定，對(duì)于購房者來說意義重大，被“豪宅”化的當(dāng)下，買房置換需要更充足的“底氣”。范金輝直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例標(biāo)準(zhǔn)不同，給購房者帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等等。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶來市場(chǎng)狂歡，一線從業(yè)者也已經(jīng)從最初的興奮回歸冷靜。“我們?cè)诘仁袌?chǎng)，也在等政策，10月還有門店沒‘開單’的，持續(xù)保持零成交，一波積壓需求似乎被消耗光了。”范金輝感慨稱。