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北京樓市優(yōu)化政策實(shí)施近一個(gè)月后，二手房市場(chǎng)回暖提速。10月28日，北京商報(bào)記者從多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)獲得證實(shí)：截至26日北京10月二手房實(shí)際成交量已經(jīng)突破2萬(wàn)套。由于網(wǎng)簽存在滯后性，截至10月26日，北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)1.3萬(wàn)套。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，10月總網(wǎng)簽量將突破1.7萬(wàn)套，創(chuàng)下連續(xù)19個(gè)月新高;實(shí)際成交有望突破2.5萬(wàn)套大關(guān)，成為自2017年以來(lái)八年同期的最高水平。但業(yè)內(nèi)也提示，與過(guò)往成交量的大幅增長(zhǎng)引發(fā)價(jià)格上漲的預(yù)期不同，從當(dāng)前市場(chǎng)反饋來(lái)看，成交量反彈更多地催生價(jià)格企穩(wěn)，整體上漲的局面尚未出現(xiàn)。

2萬(wàn)套的實(shí)際成交

“銀十”被視為傳統(tǒng)購(gòu)房旺季，成交量顯著高于平常月份，加之北京“930政策”對(duì)限購(gòu)、首套住房商業(yè)貸款首付比例及非京籍購(gòu)房政策的優(yōu)化，雙重利好促使北京二手房成交量持續(xù)升高。

進(jìn)入10月第四周，關(guān)于“這個(gè)月北京二手房實(shí)際賣了2萬(wàn)套”的消息，開(kāi)始在經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方中不脛而走。

“我們監(jiān)測(cè)24日是突破點(diǎn)。”作為中原地產(chǎn)首席分析師的張大偉，對(duì)二手房市場(chǎng)的成交頗為關(guān)注。據(jù)他介紹，自“930新政”實(shí)施后，北京樓市成交量持續(xù)上揚(yáng)，2萬(wàn)套的實(shí)際成交量已達(dá)近年同期最高點(diǎn)，同比上漲更是超過(guò)150%。預(yù)計(jì)10月全月實(shí)際成交量將達(dá)到2.5萬(wàn)套，成為自2017年以來(lái)同期最高值。

北京房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，10月，北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)了整體上揚(yáng)趨勢(shì)，實(shí)際成交量在政策的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)突破，距離10月結(jié)束還有一周時(shí)間時(shí)便超過(guò)了2萬(wàn)套。

由于二手房買賣存在周期長(zhǎng)、連環(huán)單多的特殊性，一單房源從成交到最終網(wǎng)簽結(jié)束往往需要經(jīng)過(guò)短則一兩個(gè)月，多則半年甚至一年的周期，這也就造成實(shí)際成交與網(wǎng)簽差距較大。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，一線城市二手房市場(chǎng)在正常的月份，實(shí)際成交量通常維持在1萬(wàn)—1.5萬(wàn)套之間，而市場(chǎng)低迷時(shí)則可能低于1萬(wàn)套。然而，當(dāng)實(shí)際成交量突破2萬(wàn)套時(shí)，這標(biāo)志著市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)極佳的狀態(tài)。

實(shí)際成交數(shù)據(jù)的變化也很好地折射出市場(chǎng)活躍度趨勢(shì)。郭毅表示，在二手房交易中，每一筆成交都代表著一次房屋的更迭，即賣家成功出售舊房，買家則完成了購(gòu)房需求。當(dāng)實(shí)際成交量大幅增加至2萬(wàn)套時(shí)，意味著市場(chǎng)上房屋的買賣活動(dòng)異常頻繁，這不僅提升了市場(chǎng)的流動(dòng)性，也增強(qiáng)了市場(chǎng)的活力，這是一個(gè)積極的市場(chǎng)信號(hào)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也給出頗為一致的觀點(diǎn)：他認(rèn)為，10月未完，實(shí)際成交量就突破2萬(wàn)套，意味著北京樓市在10月迎來(lái)爆發(fā)期。

這樣的驚喜已經(jīng)來(lái)臨。北京商報(bào)記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)了解到，部分門店10月過(guò)半成交訂單量便超過(guò)了9月全月。大興黃村片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人杜虎介紹，隨著北京樓市政策持續(xù)出臺(tái)落地，10月過(guò)半，門店成交的訂單就已經(jīng)達(dá)20余單，超過(guò)9月全月，保守估計(jì)月底前還能有5單的成交。購(gòu)房者所青睞的房源逐一被售出。特別是一套在10月11日看中的房源，僅因多猶豫一周，就被另一位購(gòu)房者搶先購(gòu)買，這是北京市場(chǎng)許久未見(jiàn)的景象。

創(chuàng)19個(gè)月新高的網(wǎng)簽量

同樣帶來(lái)驚喜的，還有10月的網(wǎng)簽量。

據(jù)謝逸楓介紹，由于網(wǎng)簽流程存在一定的滯后性，10月的實(shí)際成交量中，部分交易可能會(huì)延遲至11月甚至更晚時(shí)間進(jìn)行網(wǎng)簽。因此，當(dāng)某月的銷售成交量超過(guò)1萬(wàn)套時(shí)，可以合理推測(cè)，即便考慮到網(wǎng)簽的滯后性，該月的網(wǎng)簽量也極有可能會(huì)超過(guò)9000套，由此推測(cè)，10月的網(wǎng)簽也會(huì)有新的驚喜。

謝逸楓的推測(cè)獲得了官方數(shù)據(jù)的證實(shí)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日—26日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)1.3萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)29%;除國(guó)慶假期，日均網(wǎng)簽量約為680套，環(huán)比增長(zhǎng)76%。北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，北京二手住宅簽約量已超過(guò)9月全月水平，與9月同期相比增長(zhǎng)近一倍，與去年同期相比增長(zhǎng)近1.5倍。

談及實(shí)際與網(wǎng)簽的時(shí)間差，郭毅表示，二手房交易進(jìn)入網(wǎng)簽階段通常意味著買家需要支付首付。然而，首付的籌措往往需要一定的時(shí)間周期，因此，從買家初步認(rèn)購(gòu)到最終完成網(wǎng)簽，往往存在3—6個(gè)月的滯后期。

此外，二手房交易中常涉及連環(huán)單問(wèn)題，即買家在購(gòu)置新房的同時(shí)也需要出售舊房以籌集首付。據(jù)郭毅介紹，有時(shí)二手房連環(huán)單的情況可能涉及多達(dá)16、17個(gè)買家和賣家處在一個(gè)交易鏈條上。這種復(fù)雜的置換過(guò)程使得各個(gè)交易環(huán)節(jié)緊密相連，一旦其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能對(duì)整個(gè)鏈條上的房屋成交造成影響。

雖然網(wǎng)簽存在滯后性，但“銀十”依然有望打破8月15575套的高點(diǎn)，達(dá)到19個(gè)月內(nèi)最高值。根據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年4月—2024年9月，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為13928、12982、11607、9718、10960、14261、10653、12545、12963、12444、6332、14280、13354、13383、14987、15575、14363、13274套。張大偉預(yù)測(cè)，在10月，網(wǎng)簽量將超過(guò)1.7萬(wàn)套。

賣方話語(yǔ)權(quán)略有提升

在業(yè)內(nèi)人士眼中，二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到1.5萬(wàn)套是房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)。郭毅解釋道，通常情況下，如果掛牌房源量在8萬(wàn)—10萬(wàn)套，二手房單月成交網(wǎng)簽量超過(guò)1.5萬(wàn)套，即房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)積極的變化。這一點(diǎn)，在本月成交量上漲過(guò)程中，更多表現(xiàn)出“企穩(wěn)”的一面。

豐臺(tái)方莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李佳表示，以方莊門店來(lái)說(shuō)，隨著成交量的提升，最近成交的房源價(jià)格已經(jīng)很穩(wěn)了。

李佳向北京商報(bào)記者介紹，同為芳古園小區(qū)的房源，最近成交的幾單房源單價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，視房源戶型、朝向等多種因素影響，單價(jià)會(huì)有些許不同，但是基本與9月成交價(jià)格維持不變。

冷會(huì)表示，從供需基本面看，買方數(shù)量大幅增加，賣方數(shù)量小幅下降，市場(chǎng)平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月(截至23日)新增客源量與去年同期相比增長(zhǎng)近五成，與9月同時(shí)段相比增長(zhǎng)近三成，而新增房源量和庫(kù)存房源量均較上月有所下降。此消彼長(zhǎng)之下，新增房客源比例由1∶9變?yōu)?∶14，賣方話語(yǔ)權(quán)略有提升。

在供需關(guān)系的變化下，好地段的“老破小”房源率先迎來(lái)了反彈。西城區(qū)廣安門外片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人李爽表示，門店的剛需戶型房源在此前價(jià)格波動(dòng)較大，但隨著政策的落地實(shí)施，這些房源在10月迎來(lái)了顯著變化。例如，一套45.5平方米的剛需房源，在之前長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)只有看房者而無(wú)購(gòu)房者，但隨著市場(chǎng)回暖和購(gòu)房者信心的增強(qiáng)，經(jīng)過(guò)5天的協(xié)商后，最終以418萬(wàn)元成交。

然而，“老破小”房源的反彈并未帶動(dòng)整個(gè)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格的全面攀升。豐臺(tái)大井片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王曉指出，盡管掛牌價(jià)有所提高，但最近成交價(jià)格仍存在浮動(dòng)空間，只是浮動(dòng)范圍在縮小。性價(jià)比較低的房源在漲價(jià)后，咨詢量和帶看量均有所下降，迫使小業(yè)主不得不再次調(diào)整價(jià)格。

對(duì)于二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，郭毅認(rèn)為供需關(guān)系和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵因素。盡管當(dāng)前成交量有所攀升，但掛牌房源量仍維持在高位，顯示出供應(yīng)量依然偏高。因此，即便單月成交量達(dá)到較高水平，也并未引發(fā)房?jī)r(jià)的全面上漲。張大偉則指出，10月北京二手房市場(chǎng)成交升溫的主要?jiǎng)恿?lái)自總價(jià)在400萬(wàn)元以內(nèi)的剛需住宅，特別是前期價(jià)格調(diào)整較多的二手房，開(kāi)始出現(xiàn)成交價(jià)格復(fù)蘇和輕微上行的現(xiàn)象。

從政策角度看，當(dāng)前利率和首付比例均處于低位，極大降低了購(gòu)房門檻。貸款成本的降低也為購(gòu)房家庭帶來(lái)了關(guān)鍵性的利好。郭毅認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)正處于逐步回暖階段，購(gòu)房需求增加，但庫(kù)存量依然較大。無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格上漲的項(xiàng)目并不多，更多處于價(jià)格博弈或平穩(wěn)狀態(tài)。因此，市場(chǎng)上可選房源相對(duì)充裕，購(gòu)房者有更多的選擇和空間，能夠以更低的價(jià)格買到更滿意的房子。